[摘要] 搜房网调查显示，75.51%受访者根据收入来衡量自己的合理房价，12.24%的受访者则认为应该根据项目成本定价，近一成受访者表示应随市场调整。
沪上房价格局之变
数据似乎更有说服力。据德佑地产统计，上海内环内、内外环间、外环外2006年均价分别为1.82万元/平方米、1万元/平方米、0.7万元/平方米。2008年，随着经济危机到来，大量资金救市，房价出现报复性上涨，这一年各个环区的均价相比2007年都出现了30%以上的涨幅，尤其是内环内的涨幅达到54.6%。这一年，也是沪上商品住宅市场最初出现“321格局”，内环内、内外环间、外环外均价分别为3.07万元/平方米、1.71万元/平方米、1.04万元/平方米。
此后两年，全市房价依然高速增长。2010年，新一轮的调控并未能阻止房价上涨的惯性，这一年外环外和内外环间的均价涨幅都在40%以上，全市房价逐步接近“532格局”。2011年调控继续加码，限购、限贷等高压措施的出台，终于遏止住了房价高速上涨的势头，但是532的格局已基本形成。2011年，内环内、内外环间、外环外均价分别为5.06万元/平方米、3.16万元/平方米、1.79万元/平方米。
【市场“说”】
降价大局已经开启
收入涨幅缓慢，期待合理房价的希望就停留下了房价的下跌上。庆幸无可争议的一点是，性的房价降价大局正在开启。
3月底，有消息曝出，上海个盘的降价幅度再次被刷新，从今年2月起启动降价的招商地产全面升级。佘山珑原别墅项目原本已创下6折的纪录，但从4月起，招商在上海的四个在售项目将全面降至5.8折。
曾经房价涨幅过快而受到关注的北京通州区，2010年部分项目突破3万/㎡，现在已有多个项目报价接近或低于1.3万/㎡，堪称“腰斩价”，同样的钱在同一区域能买两套。库存大，开发商销售压力大是公认的降价理由。
一组有关“库存”的数据让人乍舌。2012中国500强房企的库存已达到4.9945万亿元，存货均值同比增加50.34%，增幅较2010年进一步攀升6.47个百分点，平均每家500强房企的存货已达到99.89亿元，创历史新高。
48家A股上市房企2011年末的存货合计高达5906.74亿元。以去年的开发和销售进度计算，48家房企目前存货的消化周期达4.62年。
海量库存，资金紧张，调控政策不见头，业内多认为，今年还将是降价的一年。
【专家“说”】
投资属性令房价难“合理”
虽然房价降价成为主流论调，但想要降到所谓的“合理房价”，恐怕还是天方夜谭。
复旦大学经济学院教授孙立坚向记者表示，在我国一二线城市，房产的投资属性远远大于消费属性，既然如此，判定房价就不能按照收入这样的消费指标，而是看“流动性”。市场流动性过剩，资金泛滥，投资渠道缺乏，房价就不会大降，当前“532”的房价格局就难以打破。
“虽然现在开发商有降价举动，但之前囤房的投资客并没有跟进降价抛盘，他们的行为是市场回归理性的重要动力。”孙立坚说，“但是现在办实业难，银行还是负利率，交易成本又高，他们没有抛盘的理由。”
孙立坚认为，降价能带动成交，说明刚需的需求还是很旺盛的，尤其是在上海这样人口涌入量巨大的城市，太低的“合理房价”恐怕只在理想中。
同策咨询研究中心总监张宏伟也认为，房产除了居住属性之外，保值增值的属性也从未改变。现在通胀还是在过去相对高位的基础上增长，通胀水平的值还是比较高。在股市大盘走低、通胀预期、人民币压力，资金缺乏投资渠道的市场背景下，投资房产成为资产保值的必选项之一。当前许多投资者还在持币待购，只要政策稍有松动，房地产市场就会出现报复性反弹。而各大房企大幅降价导致购房需求短期内向降价楼盘井喷，也暗示楼市真正的需求所在。
张宏伟指出，虽然现在一些楼盘打出“大折扣降价”的旗号，但其中属于“大折扣降价”的房源非常有限，更多是作为一种营销手段和炒作话题，为楼盘后期推盘做一些品牌推广和铺垫。
业内表示，尽管今年“降价跑量”将是多数房企策略，但房企整体现金状况正在好转，继续降价的空间不会太大。
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