[摘要] 搜房网调查显示，75.51%受访者根据收入来衡量自己的合理房价，12.24%的受访者则认为应该根据项目成本定价，近一成受访者表示应随市场调整。
搜房网调查显示，75.51%受访者根据收入来衡量自己的合理房价，12.24%的受访者则认为应该根据项目成本定价，近一成受访者表示应随市场调整。
据报道，目前有一种比较流行的说法认为，房价收入比在3-6之间为合理区间，如果考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。按照这一标准推算，北京合理房价应为4935.45元/平方米，上海应为5734.5元/平方米。我国多数城市的房价都属于过高范畴。
报告显示，上海中等价位住宅总价与中等家庭年收入之比约为30，这也意味着在上海，一个中等收入家庭买一套100平米的两居室需要奋斗30年，为当前内地，广州与北京次之，约为28。
近日，嘉定天居玲珑湾正式开盘，折后8800-10000元/平方米的售价不仅是区域内的价，也标志着绝迹数年的万元以下楼盘重现上海。据介绍，该楼盘此次推出的374套房源已卖出了300多套，而上周末另一个以平价姿态入市的沪上楼盘，去化也高达6成。无独有偶，昨天落下帷幕的北京春季房展会，最为吸引眼球的同样是全场一个单价不足1万元的楼盘。
目前降价大局正在开启，万元房重回京沪，但不少购房者对此仍选择观望，认为房价还有下跌空间，当前价格依然不算太合理。
根据记者采访发现，房价的涨跌也是一个“涨价如山倒，降价如抽丝”的过程，房产的投资属性令房价难合理。
【购房者“说”】
新房奴：后悔没有早买房
眼看着两张“天价”演唱会门票，小洁心中百感交集。丈夫为了给她一个生日惊喜，提前一个月就订了票。然而，拿到门票的小洁句话却是：“那么贵!能不能把票卖了。”
随后小洁告诉记者，自己的“抠门”是从去年底今年初，当上“房奴”时候开始的。“现在每个月近八千的房贷，哪里还能烧钱干这些‘劈情操’的事儿啊!”
主人公小洁和丈夫是典型的“新上海”家庭，分别在本科毕业和硕士毕业后来上海工作。去年，相恋多年的两人扯了结婚证，并把买房提上议程。因为上班地点在南京西路和陆家嘴，最后相中了一套2号线沿线的小户型二手房。经过一番周折，今年初终于完成过户。
决定买下这套60多平米的二手房被小洁形容为“元气大伤”。因为近90万的首付款花去了两家父母大半生的积蓄，而且还欠下了近100万的贷款，算下来，每月需还贷近八千。再加上车贷，一个月收入中差不多有一万元要上交银行。“现在生活真的变了，不敢乱花钱，工作上也小心谨慎，我们中任何一个人失业，这贷款就还不上了。”小洁说。
小洁和丈夫一个在银行工作，一个在外企工作，收入并不低，一直算是同学朋友中的佼佼者。但这比将持续20年的巨大开支让他们的生活水平反而不如其他人。
小洁向记者表示，现在最羡慕的就是那些早早买了房的同学，“有些同学父母实在有远见，大学时候就给他们买了房，当时全款买房也不敌我们现在的首付，如今他们一个月三四千的薪水也过得比我们滋润。”
老房奴：错过福利分房仍享涨价红利
华先生可以算是小洁口中“早早买房”的幸运人士。而他自己也向记者直叹幸运，因为没有赶上福利分房的末班车。
他向记者表示，大学毕业时候是世纪之交，内环房价也不过两三千元一平米，但当时单位说他还能赶上最后一拨福利分房，就完全没有考虑买房的事情。没想到，过了两年，他领证结婚，才被告知分房的末班车赶不上了。
重新开始关注房产市场的他发现，房价已经不知不觉地涨了起来，年薪三四万元的他已经无力购置地段较好的房子。一番纠结后，最终他在2002年买下了虹口区一套100平米的房价，总价50万元。“当时觉得真是天价啊，十几年的收入就投里面了。”
众所周知，随后几年房价成倍增长，华先生回头看，才发现自己的幸运。如今他的收入相比当时虽然已经涨了一倍，但房价的速度远超过收入。“如果分房，以当时我的资历也就只能分50平米左右的小户型，分到了估计几年内都不会想买房了，等几年后有了孩子再想，哪里还买得起。”华先生感慨。
【数据“说”】
100万元能买什么房
小洁和华先生是这个城市“房奴中”中的两个缩影。年龄不同，经历迥异，相同的是对近年房价上涨之快的感触。
相比收入的缓慢上升，甚至相比日常生活用品的节节高升，房价的上涨速度都是惊人的，在当前不合理的房价收入关系中承担主要之责。
网络上流传着一组很红的图片，题为“100万元人民币在世界各地能买啥样的房子”，在罗列了澳大利亚、印尼等各地的花园洋房的美图后，最后列出的是北京郊县60平米的毛坯房照片。这虽然是网友调侃，但并非无风起浪。一位从业十多年的老房产人向记者透露，自己曾在2003、2004年间满上海跑，为了就是在当时房价上涨的背景下写一篇关于“100万元内环还能买哪些楼盘”的调查。如果放到现在，这个调查简直就是个笑话。
在今年“上海之春”房展会上，记者虽然看到了“100万元房”的身影，但它们不是远在临港新城等郊区地段，就是打着等同住宅的小面积商住两用房。“上班单程都快两个了，完全不会考虑，再便宜对我来说也不是‘有效房源’。”一位参观者告诉记者。
沪上房价格局之变
数据似乎更有说服力。据德佑地产统计，上海内环内、内外环间、外环外2006年均价分别为1.82万元/平方米、1万元/平方米、0.7万元/平方米。2008年，随着经济危机到来，大量资金救市，房价出现报复性上涨，这一年各个环区的均价相比2007年都出现了30%以上的涨幅，尤其是内环内的涨幅达到54.6%。这一年，也是沪上商品住宅市场最初出现“321格局”，内环内、内外环间、外环外均价分别为3.07万元/平方米、1.71万元/平方米、1.04万元/平方米。
此后两年，全市房价依然高速增长。2010年，新一轮的调控并未能阻止房价上涨的惯性，这一年外环外和内外环间的均价涨幅都在40%以上，全市房价逐步接近“532格局”。2011年调控继续加码，限购、限贷等高压措施的出台，终于遏止住了房价高速上涨的势头，但是532的格局已基本形成。2011年，内环内、内外环间、外环外均价分别为5.06万元/平方米、3.16万元/平方米、1.79万元/平方米。
【市场“说”】
降价大局已经开启
收入涨幅缓慢，期待合理房价的希望就停留下了房价的下跌上。庆幸无可争议的一点是，性的房价降价大局正在开启。
3月底，有消息曝出，上海个盘的降价幅度再次被刷新，从今年2月起启动降价的招商地产全面升级。佘山珑原别墅项目原本已创下6折的纪录，但从4月起，招商在上海的四个在售项目将全面降至5.8折。
曾经房价涨幅过快而受到关注的北京通州区，2010年部分项目突破3万/㎡，现在已有多个项目报价接近或低于1.3万/㎡，堪称“腰斩价”，同样的钱在同一区域能买两套。库存大，开发商销售压力大是公认的降价理由。
一组有关“库存”的数据让人乍舌。2012中国500强房企的库存已达到4.9945万亿元，存货均值同比增加50.34%，增幅较2010年进一步攀升6.47个百分点，平均每家500强房企的存货已达到99.89亿元，创历史新高。
48家A股上市房企2011年末的存货合计高达5906.74亿元。以去年的开发和销售进度计算，48家房企目前存货的消化周期达4.62年。
海量库存，资金紧张，调控政策不见头，业内多认为，今年还将是降价的一年。
【专家“说”】
投资属性令房价难“合理”
虽然房价降价成为主流论调，但想要降到所谓的“合理房价”，恐怕还是天方夜谭。
复旦大学经济学院教授孙立坚向记者表示，在我国一二线城市，房产的投资属性远远大于消费属性，既然如此，判定房价就不能按照收入这样的消费指标，而是看“流动性”。市场流动性过剩，资金泛滥，投资渠道缺乏，房价就不会大降，当前“532”的房价格局就难以打破。
“虽然现在开发商有降价举动，但之前囤房的投资客并没有跟进降价抛盘，他们的行为是市场回归理性的重要动力。”孙立坚说，“但是现在办实业难，银行还是负利率，交易成本又高，他们没有抛盘的理由。”
孙立坚认为，降价能带动成交，说明刚需的需求还是很旺盛的，尤其是在上海这样人口涌入量巨大的城市，太低的“合理房价”恐怕只在理想中。
同策咨询研究中心总监张宏伟也认为，房产除了居住属性之外，保值增值的属性也从未改变。现在通胀还是在过去相对高位的基础上增长，通胀水平的值还是比较高。在股市大盘走低、通胀预期、人民币压力，资金缺乏投资渠道的市场背景下，投资房产成为资产保值的必选项之一。当前许多投资者还在持币待购，只要政策稍有松动，房地产市场就会出现报复性反弹。而各大房企大幅降价导致购房需求短期内向降价楼盘井喷，也暗示楼市真正的需求所在。
张宏伟指出，虽然现在一些楼盘打出“大折扣降价”的旗号，但其中属于“大折扣降价”的房源非常有限，更多是作为一种营销手段和炒作话题，为楼盘后期推盘做一些品牌推广和铺垫。
业内表示，尽管今年“降价跑量”将是多数房企策略，但房企整体现金状况正在好转，继续降价的空间不会太大。
登陆腾讯QQ，北京新房均价下跌20%的信息跃然纸上。在耗子啃铁块一般进展艰难的北京房市，这个降幅简直如梦一样，真让人有揪一揪大腿里子验证自己是不是在做梦的冲动。然而，没多少人对此感兴趣却是事实。房价高，能卖得动，至少还说明一个事实，那就是有人凑得齐首付，而且打算在这个城市呆下来，房价急速下跌后还无多少人问津，只能说明刚需者购房能力下降和在北京生活的可能性在快速降低，不管是主动的还是被动的。更多无房户已经顾不得再想买房之事，连饭钱都成了问题。不少表现正在证明着上述现实。房价大跌的背后，掩盖着两大事实：
一是就业压力加大。
众所周知，就一般情况而言，当下或未来的购房者基本属于有较大发展潜力的固定人群，如公务员、其他高学历者、创业初成的民企老板、大公司白领，等等。但国进民退和垄断等现状、优质工作岗位相对于待业者的极端稀缺，直接萎缩了购房候选群体的规模。不久前笔者了解到，京城某一流名校的文科博士，竟然到了求中学教师岗位而不得的困境，北京这个城市能提供多少个稳定的工作职位，由此可见一斑。那些浮萍般飘摇、收入刚够生活费的，很难与买房发生关系。降了房价又能咋样?
二是通胀使买房资金受到严重挤兑。
与购房比较，日常生活费毕竟是位的。去年同期厉以宁教授曾放话说，中国老百姓能承受4.5%的通胀，想必厉教授现在不敢再八卦人们的承受力了，因为他拿不出承受不了的上限是多少。一斤大葱10元钱，如果这还不够直观，那就按根算，就是一根中不溜粗的大葱5块钱，新近的消息是快餐涨，洗发水涨，食用油张……其实根本不用说什么在涨，列举出不涨的给大家看要省劲许多，于是终于列出房价大跌的好消息来。可钱呢?在此基础上再降20%，看看签约量能增加多少?恐怕依然不乐观。
尽管地方政府在为土地利益不能继续朝化膨胀急得嗷嗷大叫，但房价下跌短期内对中央政府确实是好事。房价下跌起码证明中央政府所谓将房价下调到合理的位置之决心没动摇，而且取得了实际效果。当今能做到这样一件事已经非常难了。而中国老百姓就是这么的有意思，别说有奶便是娘，而是看见有奶的便认作娘，不管自己是否能够吃得到奶。比如，只要说打黑就拍手称快，不管打黑是否在黑打;只要房价掉他们就开心，不管自己是否买得起房。即便因为房地产业的衰败可能连带使他们自己丧失了为生的职业，先高兴一把再说。
高房价现状的酿成至少经历了10年的，卖地者的贪欲和不关痛痒的一次次调控，将其放纵和豢养成了变态产业，历史问题就得有一个历史解决过程，一方面是物价上窜，另方面是中国大产业的跳水引起的行业萧条员工下岗。将二者集中在一起看，不觉得很危险么?我楼下房屋中介的员工们原来聚集在快餐厅的多，现在用烧饼度日成为平常。他们说，生意几乎为零，日子很不好过。如果没有这些年房地产的恶性膨胀，会有这么多中介和员工吗?谈起政改，会立即谈历史问题不能一蹴而就，如今将房产中介挤兑的关门，小员工没有生计，却毫不考虑给他们转型的时间。
可持续发展、科学发展等，都快到了妇孺皆知的程度，可实际过程中，政策却常常沦为策略，结果后人永远给前任擦屁股，公众一次次付出本可避免的代价。希望房价的合理回归通过系统性调节实现，而不是为了自己的政绩和某种目的，将一大群人的生计再次作为牺牲品。人类都是灵长类，目的和动机之间的联系，虽然发现有先后，但毕竟不可能掩藏得住。
房价很快将面临一轮实质性降幅，此所谓实质性，乃是相对于“两会”闭幕时温总理讲话前的市场形势而言。尽管此前限制性调控措施已推行数年，但商品房价格的下调依然不够充分，市场信心仍难恢复。这种局面较深的背景是供方心理上仍抱一丝幻想。现在看来，自今之后(最起码是两到三年之内)，局面将发生彻底改观，长远来看，开发商若不降价，即要面临着被抛出市场的危险。可以这么说，所有固执己见的供方恐怕现在都必须为骤增之风险意识而端正态度、争取主动，能降多少就降多少，若不想出局，此是方法。
购买意愿在急速退潮。央行报告揭示在未来3个月有购房意愿的居民占比是1999年调查以来的同期值。京、沪等地居民的房地产投资意愿仅为9.4%，甚至低于2009年初的水平。可见市场是无情的。在开发商这边，就连上市发展商的平均负债率也达到了72%，是近10年以来值，更多中小发展商怎样度日也就不难想象了。需要厘清的是，当前的政策取向即要寻求一个合理价格，市场结构性的重组过程可以使很多旧的市场元素统统剔除，这是发展推进的必付之代价。
固然，对供给方而言，合理价格有主动型与被动型两种。供方的主动使市场无阻逆，可以促进这目标顺利达到，但供方的积极与否在今天已不是必要条件，也就是说合理价位能不能实现，已不在供方的意愿如何，需方的意愿和政策引起的市场取向，已可以完全撇下开发商而来求得合理位阶。这也许可以解释今年“两会”上开发商们何以牵头炮制出一册万言书后又终于没有递上去的原因。
这是需求弹性提高的结果。以往的市场由于需求没有弹性，需求主体的选择空间过窄甚至干脆没有，大家只能挤在一个有限的格子里面争抢机会，因此价格杠杆失了效。这样的市场，是不完全的市场。所以，说到底，合理楼价能否实现以及能实现到什么样的程度，取决于此需求弹性系数究竟能提高到何种程度。在这方面，保障房和政策房对于供方不啻是两柄撒手锏，因这恰好就是提高需求弹性、增加选择空间的办法。选择种类与路径增加，原有供给模式就会面临不小的冲击。
长期以来的需求无弹性，是很不合理的现象。如今有一些意见说楼价多跌上几成市场就有末日之虞，就是深陷在这种不合理的现象之中难以自拔的表现。若要说需求有无弹性可视作一市场是否健康的标准，那么围绕此点展开的市场关系的任何调整都是可以接受的，也在承受范围之内。试想，何以在如此长时期里，重锤猛打之下市场不见崩塌，我们岂能视它的结实耐打击于不见？况且房价跌了有危险，涨了就不会有危险？凡事要讲利害相权，美债危机以来我们屡屡强调扩内需的紧迫，要让大家有钱消费，不是戏言。楼价过高，既不利于扩内需，反对内需产生了抑制效应。这是极直观的现实。最近有中国城市的房价收入比数据指出，像京、沪这样的大都市，一个收入水平稍高一点的家庭将其全部收入用于购买一百平方米住房，需耗去20到30年时间。一个人又有几个20、30年宝贵年华与精力？发展的全部意义若只止于一套房子，这样的内需又哪里有生命力与质量可言？消费被压抑，无非是需求弹性不畅所致。从这个角度来看，房价的下跌，等于是为社会民生减负，为经济运行减负。
价格的下跌，是一种客观规律上的回归。需求弹性越大，跌幅就越大。因为此弹性的增加，房价的回落必循由一条由渐而骤的变化路线，在这条线上，其内容必有由虚入实、由浅入深、由弱入强、由假入真的周期拉开。这个周期，严格来讲目前才正式转入主题。实际上，在具体降幅上可以作一层级界定和划分。可将跌幅分作两大类：一类是无效的，一类是有效的。就当前情形看，前一段时期的所有跌幅都可归于无效类，因为这个降价过于富于技巧和艺术，郊区降了城区不动，不是真降，有欠品质的项目大降，而其他项目不动，也不能叫真降，此时即使算出来的平均价格跌到20%，真实的情况依然是价格水平高高盖过了支付能力，因而简单讲跌幅也就没有实际意义了。若是按已确定了的房价收入比作指导原则，那么整个市场的平均降幅达不到30%，则市场不会有任何反应，这是有历史经验的。降幅达30%以后，价格杠杆才有可能对市场产生渐次撬动作用，进入一个有效跌幅区间，而这个有效区间又可以分层为微效、中效与高效数个阶段。降了多少，相应决定了它的发展态势处于哪一段位。
现在既然供方差不多都已举手投降了，有关硬着陆还是软着陆的争论也就没有必要了。楼价由悬于半空状转而双脚着地，每进一步即是将根深扎一层，改变原来那个没脚无根的市场。
中国建设住房体系的最终归宿，是要达到保障房、政策房和商品房三位一体的完整组合系统，这个梯次衔接的层次塑造即是不可动摇的决心，那么在它没有达到的一天，价格的变动就没有理由停歇下来。
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