[摘要] 马年杭州楼市纷纷降价,影响波及至二手房市场,二手房交易量惨淡。什么导致了开发商纷纷降价清盘?杭州楼市的集体降温又会给整体经济带来哪些影响?作为一个二线城市,杭州的房价起伏在很大程度上能反应出全国二线城市的情况。
售楼人员表示购房者认为楼市有泡沫
杭州的楼市降价,正在成为普遍现象。阳光郡从均价每平米一万七千五降至一万三千八,运河协安蓝郡从每平米一万六千八降至一万四千四。还有协安紫郡、保利 梧桐雨、天阳半岛国际、万科 北宸之光等等,都在或明或暗地打折降价。新盘交易如此,更能反映市场信心的二手房市场,走势又如何呢?
二手房市场受波及,售楼门店状况惨淡
这个正在忙碌的人叫周晨,是21世纪不动产杭州区域分部副总经理,在他近10年的职业生涯中,经历过四次杭州楼市的大起伏,而这一次,他感到形势依然严峻。
21世纪不动产杭州区域分部副总经理周晨:现在银行政策方面是什么样一个情况?
21世纪不动产杭州区域分部员工:银行政策方面,现在利率都基准了。
周晨:利率都基准了,那么客户可能对他们还是有影响。这个银行可能资金比较紧张,所以对客户要求比较高了。
随着楼市新开楼盘的频频看跌,杭州一直坚挺的二手房市场也有点绷不住了。为了及时掌握实时动向,周晨每天都要到同事那里汇总实时的信息和资料。这天是周末下午,公司除了几个工作人员在办公外,再无其他客户。周晨回忆说,这种场景和几个月前比起来,真有点晃若隔世的感觉。
21世纪不动产杭州区域分部副总经理周晨:以前其实在年前的话,我们这儿基本上每天都会坐满人,会交流、沟通,对银行的条件跟我们进行沟通,然后我们帮他去解决一些购房问题,都会有人,包括最忙的时候,可能这几张桌子都没有地方可以坐。
周晨认为这种现状和之前杭州的楼盘降价有直接关系。价格策略的调整,让新开盘的商品房更具有竞争力。
21世纪不动产杭州区域分部副总经理周晨:首先商品房有一个优势,它税费相对而言会比二手房要低,比如同样一套房子,税费因为考虑到我们二手房会有营业税,5.9、5.6的营业税,新房这块是没有的,如果再进行降价的话,比如说在这区块里面,它的均价已经低于在售的二手房均价,对客户的吸引力就会比较大了。
在社会上关于楼市价格走向的猜测中,周晨和同事们一点也不敢放松,整天都在搜集整理各种数据进行研究和分析。他们希望降价是局部调整,不要形成扩散效应。
21世纪不动产杭州区域分部副总经理周晨:就是怕这个现象会扰乱很多需求迹象的脚步,本来这个事情他需要已经可以释放出来了,但是因为受某些外界因素的影响,他把这个需求进程的脚步给打乱了,打乱之后,我们就担心他把这个市场给打乱,这是我们最担心的。
为了及时掌握实时动向,周晨每天都要汇总实时的楼市信息和资料
虽然已经接近下班的时间,但周晨还是准备再到门店去看看。眼下行情的波动,让他感觉很不踏实,在这样的特殊时期,他必须在时间掌握手信息。
21世纪不动产杭州区域分部副总经理周晨:门店状况有时他们要改变一些思路啊,二手房可能置换不是很景气的时候,可能会做一些商业地产。
到达店面时,已经是下班时间了,但大部分工作人员都没有走。周晨了解到,他们的店面在今天天,没有任何收获。
21世纪不动产杭州岛中岛店长毕曙勇:你也知道,目前我这家店定位是高端的,因为二手这块我们几乎没有成交。
21世纪不动产杭州区域分部副总经理周晨:比较少,几乎没有成交。
毕曙勇:对,在上两个月我们做了一套排屋。
毕曙勇:排屋,上两个月的,是在年前了,年后基本没有这样的单子了。
没有购房者登门咨询,员工们只能做客户回访,他们希望能通过与客户的沟通和交流让行情有所转机。
21世纪不动产杭州岛中岛店业务员董海涛:冯先生你好,我是21世纪的小董,之前跟您联系过,我想问一下,您现在房子买好了没?
冯先生:房子暂时不想考虑了。
董海涛:你之前不是欲望挺浓的吗,怎么现在突然不想买了?
冯先生:现在这个行情不好,房价可能会跌,家里人都说再等等。
董海涛:再等下去的话,你孩子不是读书要赶不上了吗?
冯先生:房价要跌,现在买过来,到时候跌下去不是不好嘛。孩子这边,住差一点没感到的,先住住,等等再说。
这位员工本想再争取下,但没等他说完,那头就迫不及待地挂断了电话。
21世纪不动产杭州岛中岛店业务员董海涛:可能一天下来,我们个人的话,至少需要回访50个电话以上,但是可能其中结果是不一定的,还是比较惨淡的。
销售人员认为目前二手房销售惨淡
央视财经《经济半》记者走访的这家二十一世纪门店位于杭州市文二西路,地处繁华地段,三月份几乎没有成交过,这让我直观地感受到了杭州楼市的寒意。杭州楼市降价潮产生的蝴蝶效应,是否会产生更大范围的影响呢?
从年初利率上调开始,杭州二手房市场立刻感受到了寒意,一手房,二手房普降,而且降幅之大,速度之快,被不少人看作是楼市拐点的信号,那么,杭州楼市的后续交易,会画出一幅怎样的走势图?它对的楼市,又意味着什么呢?来看看专家的分析。
投资性需求降温,高库存成降价主因
刘晨光是一位研究楼市信息的专业人员。这段时间,杭州楼市的降价风以及后续影响,他和他的团队始终保持高度关注,并通过数据进行研究。在他看来,杭州楼市在区间内波动、个别楼盘降价属于正常的价格波动现象,是市场充分竞争的体现。
某机构(中国)某机构信息集团首席分析师刘晨光:我们看的话,整个杭州的商品房的存量也就11.26万套,但是其中因为是办公和商业的存量抛去之后,整个住宅的存量,整个大杭州是只有7.5万套,就是杭州的市区,狭义上的市六区,市中心区的话,它整个存量也就是10个月的存量。那么我们认为这个量基本上还在合理的范围之内,不会因为量的话会出现崩盘之类的。
刘晨光同时告诉记者,目前杭州楼市正处于高度敏感、脆弱的时期,市场预期相对悲观。从他们刚刚整理出来的数据来看,三月份成交量和去年同期相比已经有了大幅滑。
某机构(中国)某机构信息集团首席分析师刘晨光:整个3月份直到现在,整个杭州市场供应的两千六百套,成交的大约两千五百套,直接表现出来。而上一年同期的话,杭州应该是供应了七千多套,成交量七千多套,所以现在直接表现出来是供应首先下滑。
刘晨光分析说,正是由于供应量超过需求量,需求失衡逐月递增,才引起的房价下跌。但从另一个角度来看,这和从2009年开始,本土与外来地产大鳄的疯狂拿地,造成囤积有着直接关系。
某机构(中国)某机构信息集团首席分析师刘晨光:2009年,杭州当年的土地出让金是超过了北京、上海,是,这部分土地陆续在2010年到2011年转化为供应量,但是我们2010年出台了相关的宏观调控政策,2011年我们又出台了限购,所以在2010年和2011年整个杭州购买成交量是处于一个冰点的,而这部分供应都形成了库存。
刘晨光认为,2009年形成的库存至今依然没有完全消化掉,目前在杭州市总共有4万套,到2014年1月底,杭州商品房库存已突破12万套。而在2014年,还将有超过100个纯新盘上市。
透明售房市场研究院是杭州本土房地产研究及数据发布的权威机构。院长丁建刚和刘晨光持有相同的观点。他认为,高库存成为降价的主因。然而,高库存却因土地市场过热造成。
透明售房市场研究院院长丁建刚:2013年,杭州卖了1300亿的地,这是非常惊人的,刷新了杭州自己的所有的历史记录,杭州这个城市吸引了几乎所有的大鳄,境内外的大鳄,来杭州拿地开发。我现在估算,如果以现在静态的价格来衡量的话,我估计十几个楼盘定亏无疑。
丁建刚分析说, 外地开发商在2013年向杭州土地市场的大举进军,导致杭州土地市场持续升温。2013年杭州全年土地出让总收入高达1326.9亿元,这个数字不但比2012年的611亿元翻了一倍还多,同时也刷新了杭州近4年以来土地出让收入的纪录。但是另一方面,全球经济危机蔓延,严重影响了之前活跃在杭州楼市的温州、台州投资客群的资金实力,再加上双限政策的严厉调控,目前杭州楼市的投资需求已经被大量挤出。
2013年杭州全年土地出让总收入高达1326.9亿元,刷新了杭州近4年以来土地出让收入的纪录
透明售房市场研究院院长丁建刚:因为杭州的购买力和上海北京不太一样,上海、北京主要是来自的,而杭州主要是来自浙江省内的。原来浙江省内的购买力是非常强的,现在受到一些影响,特别是温州,温州是全军覆没,所以这样的话杭州楼市受到了这样几个因素的冲击,库存量很高,但是购买力下降,所以杭州楼市确实出现了比较严重的问题。
刘晨光在研究比较后认为,降价压力集中的几个板块,正是前几年的产业新城概念炒作的地方。他认为,在这里,降价压力会依然持续。
某机构(中国)某机构信息集团首席分析师刘晨光:金融企业会调高对整个杭州风险度的看法,所以这个时候,我刚刚也在说,为什么5月份、6月份,我们怀疑很多品牌型企业会做出较大的让步,最后我们不光是看到业绩和购买力的压力,很可能金融的压力也是非常大的。
【半观察】
有不少观点认为,杭州楼盘的这一轮降价,很大程度上与其巨量的库存有关联。甚至可以说,杭州楼市的走弱,显现的浙江房地产市场的整体危机。浙江人均居住面积水平较高,富人购房主要为了投资,在楼市投资财富效应锐减之后,他们投资意愿大幅降低,造成市场需求明显减少——泡沫在温州破裂,随后蔓延到宁波,直到浙江杭州。所以,杭州楼市的降温,事实上投资性需求的降温, 是楼市财富效应的落空。现象的背后,更深刻地反映出区域经济发展存在的问题。眼下楼市正在面临的考验,并不只是针对开发商。它同时也是地方政府、银行、以及地方经济发展不能回避的考验。转变经济发展方式,已经时不我待了。
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