[摘要] 出乎很多人的意料，今年上半年的房地产市场以6月多地住宅成交创新高的惊艳业绩收官。
中央“有保有压”支持首套房
其实今年上半年整个市场环境仍然笼罩在调控持续从严的氛围中，各地限购限贷政策至今依然要求严格执行，原有的调控政策从中央层面来看并没有放松的迹象。2012年上半年，中央高层在各种场合多次指出要巩固房地产调控成果，即使在经济下行压力加大提出“稳增长更重要”之时，中央高层仍强调继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施。
上半年，各地楼市微调不断，但涉及限价、限购的均被叫停。国家发改委、央行、银监会、住建部四部委相继表态，强调调控不会放松。6月18日，住建部发言人表示，当前各地要坚决按照中央要求，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作，特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。
事实上，中央对于楼市调控的思路和大政方针已十分明确，那就是“有保有压”——保的是以首次购房为主的刚性购房需求，压的是二套以上的投资投机性购房。去年住建部部长姜伟新在住房城乡建设工作会议中部署2012年重点工作时就指出，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。
对于首套房的支持，更多体现在信贷政策上。央行、住建部、发改委等多次表示支持居民购买首套房，多数城市的首套房贷利率从去年下半年的基准利率下浮至8.5折，首套房贷政策松动迹象明显。而从货币政策来看，上半年预调微调力度持续加大，银行两次下调存准率、三年半来首次降息，并扩大了金融机构存贷款利率浮动区间。央行统计数据显示，5月人民币贷款增加7932亿元，同比多增2416亿元。
中原地产研究部认为，随着3年来央行首次降息，楼市政策微调空间加大，市场预期开始转向，更多的刚性需求被激活，进一步推动了住宅成交的增长。
地方政府“微调”难逾限购红线
从市场反应来看，虽然中央层面依然坚持稳定楼市调控不动摇，但各地楼市微调之风对市场预期的影响更明显。从调高公积金贷款、减免税收，到变相取消或改变限购政策，上半年各地政府楼市微调小动作不断。
根据中指研究院的统计，上半年共有三十多个城市微调楼市政策，鼓励合理需求。其方式包括为公积金政策松绑，或调整普通住宅标准、减税或补贴、户籍放松等方面。武汉、厦门不仅调整了普通住宅标准，还调整了公积金政策；上海调整了普通住宅标准，放宽户籍限制却被叫停；芜湖放宽公积金政策，而税费补贴政策被叫停。另外，限购城市中近一半城市对楼市政策进行了微调。
业内人士普遍认为，由于楼市调控，地方政府卖地受阻，巨大的财政压力成为地方政府频频微调楼市政策的主要原因。尽管不断有地方政府触碰政策红线后又被叫停，不少地方仍然前赴后继地以各种方式试探调控底线。明知道会触碰敏感神经还要为之，也反映出这轮调控对地方财政的影响之深。
上半年地方政府的微调行为，不可避免引发了市场巨大的想象空间，很多人担心下半年政策环境的宽松会导致房价反弹。但不少地产界人士指出，“限购令”仍是一条难以逾越的高压线，虽然下半年的成交量将会有所反弹，但若没有较大的利好政策出台，房价保持平稳的可能性较大。虽然各地方仍会不断地进行政策微调，但短时期内限购这一政策底线仍难以被突破。
克而瑞(中国)信息技术有限公司总裁丁祖昱则认为，由于开发企业今天对于整体市场的判断并不乐观，因此房价大幅反弹而招致政策再次打压的可能性并不大，地方政府做出较大幅度的松绑动作目前看来也不太可能，下半年政策仍以平稳为主。但丁祖昱认为，限购政策短期内甚至在未来两年内也许都很难取消，甚至会出现限购与房产税在一段时间内并存的情况。
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