[摘要] 出乎很多人的意料，今年上半年的房地产市场以6月多地住宅成交创新高的惊艳业绩收官。
出乎很多人的意料，今年上半年的房地产市场以6月多地住宅成交创新高的惊艳业绩收官。
以波澜不惊、暗流涌动来形容今年上半年的楼市并不为过。正如业内预期的那样，今年上半年房地产市场政策面相对平静，并没有新的调控政策出台。但为了巩固房地产调控成果，高层屡屡重申要坚定不移地加强房地产调控:一方面，继续坚决抑制投资投机型购房;另一方面，从信贷、税收等多个方面满足购买首套房等合理置业需求。
冰冻了一年多的楼市初现回暖，市场各方的“表情”已经发生变化：开发商欢喜雀跃加紧推货、购房者担忧房价反弹开始沉不住气、地方政府不断找寻政策出路……楼市在各方博弈中继续前行。
展望下半年，房地产调控政策仍将维持稳中趋紧态势，抑制不合理需求的大方向不会变化。
6月多地楼市成交创新高
传统“红五月”余热未降，6月楼市成交继续放量，多地楼市成交量创造了本轮调控以来的新纪录。
据北京市住房和城乡建设委员会统计，6月北京二手住宅签约13000余套，环比5月上涨7.5%，同比上涨71%，创下自去年限购政策实施以来的新高。
上海楼市则以6月破百万平方米的成交量告别了2012年上半年，创17个月来的新高。相关统计数据显示，6月上海新建商品住宅成交102.1万平方米，较5月再增26.6%。该数据不仅接近五年来月均成交量107万平方米，更创下2011年2月以来17个月的沪上楼市月度成交量新高。自此，2012年上半年上海新建住宅成交合计达3.2万套、385.3万平方米，同比分别回落4.13%和0.25%。
南京也出现量价齐升的现象。据南京网上房地产公布的成交数据显示，6月7291套的新房成交量是南京实施“限购令”以来的单月成交量。
杭州6月成交量亦出现大幅反弹。据透明售房网统计，6月杭州市区(含萧山、余杭)共成交商品房11367套，比5月大增3300多套，环比涨幅达41.91%。其中，住宅成交9453套，环比涨幅达47.54%。主城区成交6751套，其中住宅成交5217套，环比上涨51.31%，同比上涨286.16%。这一成交数据直逼楼市峰2009年6月的成交量，创本轮楼市调控以来成交量新高。
在武汉，武汉市房管局数据显示，6月武汉新建商品住宅成交量达12108套。这一成交数据不仅创下限购以来新高，也是20个月以来成交高点。
自3月以来，楼市成交量的回暖已整整持续4个月，成交回暖对价格的支撑在6月开始得到集中反映。相关机构发布的报告显示，在货币政策微调的背景下，购房者买房意愿逐渐增强，主要城市成交量3月以来持续稳步回升，多数城市较去年同期有一定增长，部分楼盘在获得较好销售业绩后开始取消折扣甚至略微调高价格，使得6月百城住宅价格止跌回升。
中央“有保有压”支持首套房
其实今年上半年整个市场环境仍然笼罩在调控持续从严的氛围中，各地限购限贷政策至今依然要求严格执行，原有的调控政策从中央层面来看并没有放松的迹象。2012年上半年，中央高层在各种场合多次指出要巩固房地产调控成果，即使在经济下行压力加大提出“稳增长更重要”之时，中央高层仍强调继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施。
上半年，各地楼市微调不断，但涉及限价、限购的均被叫停。国家发改委、央行、银监会、住建部四部委相继表态，强调调控不会放松。6月18日，住建部发言人表示，当前各地要坚决按照中央要求，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作，特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。
事实上，中央对于楼市调控的思路和大政方针已十分明确，那就是“有保有压”——保的是以首次购房为主的刚性购房需求，压的是二套以上的投资投机性购房。去年住建部部长姜伟新在住房城乡建设工作会议中部署2012年重点工作时就指出，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。
对于首套房的支持，更多体现在信贷政策上。央行、住建部、发改委等多次表示支持居民购买首套房，多数城市的首套房贷利率从去年下半年的基准利率下浮至8.5折，首套房贷政策松动迹象明显。而从货币政策来看，上半年预调微调力度持续加大，银行两次下调存准率、三年半来首次降息，并扩大了金融机构存贷款利率浮动区间。央行统计数据显示，5月人民币贷款增加7932亿元，同比多增2416亿元。
中原地产研究部认为，随着3年来央行首次降息，楼市政策微调空间加大，市场预期开始转向，更多的刚性需求被激活，进一步推动了住宅成交的增长。
地方政府“微调”难逾限购红线
从市场反应来看，虽然中央层面依然坚持稳定楼市调控不动摇，但各地楼市微调之风对市场预期的影响更明显。从调高公积金贷款、减免税收，到变相取消或改变限购政策，上半年各地政府楼市微调小动作不断。
根据中指研究院的统计，上半年共有三十多个城市微调楼市政策，鼓励合理需求。其方式包括为公积金政策松绑，或调整普通住宅标准、减税或补贴、户籍放松等方面。武汉、厦门不仅调整了普通住宅标准，还调整了公积金政策；上海调整了普通住宅标准，放宽户籍限制却被叫停；芜湖放宽公积金政策，而税费补贴政策被叫停。另外，限购城市中近一半城市对楼市政策进行了微调。
业内人士普遍认为，由于楼市调控，地方政府卖地受阻，巨大的财政压力成为地方政府频频微调楼市政策的主要原因。尽管不断有地方政府触碰政策红线后又被叫停，不少地方仍然前赴后继地以各种方式试探调控底线。明知道会触碰敏感神经还要为之，也反映出这轮调控对地方财政的影响之深。
上半年地方政府的微调行为，不可避免引发了市场巨大的想象空间，很多人担心下半年政策环境的宽松会导致房价反弹。但不少地产界人士指出，“限购令”仍是一条难以逾越的高压线，虽然下半年的成交量将会有所反弹，但若没有较大的利好政策出台，房价保持平稳的可能性较大。虽然各地方仍会不断地进行政策微调，但短时期内限购这一政策底线仍难以被突破。
克而瑞(中国)信息技术有限公司总裁丁祖昱则认为，由于开发企业今天对于整体市场的判断并不乐观，因此房价大幅反弹而招致政策再次打压的可能性并不大，地方政府做出较大幅度的松绑动作目前看来也不太可能，下半年政策仍以平稳为主。但丁祖昱认为，限购政策短期内甚至在未来两年内也许都很难取消，甚至会出现限购与房产税在一段时间内并存的情况。
7月5日消息，中国人民银行决定，自2012年7月6日起将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍。个人住房贷款利率浮动区间不作调整，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。
中信证券研究部执行总经理、首席宏观经济学家诸建芳表示，诸建芳认为央行此举意在通过行政限购的方式抑制投机性购房，房地产调控政策年内不会放松。
此外，央行将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍，表明我国货币政策在利率市场化的道路上又前进了一步，未来还将继续沿着这个方向进行相关政策调整。
中国人民银行决定，自2012年7月6日起不对称下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。
诸建芳认为，央行降息实际在鼓励刚性需求购房者购房。
诸建芳称，央行此次不对称降息幅度符合预期，但时间比预期稍早，预计全年央行或仍将再次降息，降息幅度约为0.25个百分点左右。
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