[摘要] 2011年，以限购为代表的楼市调控政策不断加码。在调控重压之下，房地产市场发生了很多有趣的变化，调控政策对房价、开发商、银行、想买房的人、买到房的人、中介、投资客等各利益主体的影响都有的瞧……
■个例
小刘、莫姐和陈俊
小刘2009年毕业来北京，在一家网络公司做技术研发，没有北京户口，月收入一万多，自觉算得上白领阶层。从去年上半年开始，小刘拿着家里凑的30万元开始找房，看了大半年，在去年9月底的时候看中了一套柳芳附近的二手两居室，刚给房主交了5万定金，北京首套房的首付比例就由两成提高到了三成。如此一来，小刘手头还差10万，不得不作罢，亏了1万定金。今年1月，新“国八条”出炉，媒体、专家纷纷预言，在最严厉楼市调控政策下房价必跌，小刘看了暗自庆幸。但过完年回到北京，小刘听说北京限购了，像自己这样外地户口的北漂，得在北京纳税5年才有资格买房产。这下小刘傻眼了，也彻底断了这几年在北京买房的念头。
莫姐说，小刘没挤上末班车只能怪自己太磨叽。莫姐是一家中介公司的置业顾问，这一年多来都是她领着小刘在看房。去年年底北京车市限购的时候，莫姐就给小刘打电话说赶紧买房，说不定房子也要限购，可当时小刘还在心疼那亏掉了的1万元定金。莫姐说自己当时忙也没顾得上小刘，但她手上很多眼亮的客户都赶在去年底出手了，所以自己去年底几乎天天陪不同的客户在石佛营东里的朝阳区房产交易过户大厅排队，那时候队伍一排就排到了大厅外边。但到了今年，这样的场景就很难见着了，莫姐说今年的情况是一个月不如一个月，三四月份的时候还有一些炒楼的人抛售，也有人接，但下半年买房的、卖房的都选择观望了，十一黄金周的时候自己手头没一个单子。很多北京的房产中介也没熬过今年的“铜九铁十”，选择了关门歇业，莫姐说她所在的公司还好，但自己的业绩下滑得厉害，去年每个月差不多都能拿一万多，现在就两三千凑合着。这几天公司要把莫姐从柳芳店调去安定门店，莫姐就请了几天假在家里歇着，要是搁以往，年底是她最忙的时候。
闲着的还有陈俊。陈俊是北京浙江商会的副会长，在北京有好几套房，也就是人们眼中的炒家。上半年北京出台限购措施的时候，陈俊每接受一次媒体采访都要炮轰一次，说限购政策没有法律依据。等到三四月份的时候，陈俊挂出了在北三环的两处房产，但每套价格从300万降到280万再降到260万还是无人问津。后来陈俊干脆把这两套房子租了出去，跑到石家庄去“考察”。好景不长，7月份限购措施铺向二三线城市，石家庄也开始限购了。陈俊只好再转移，跑到河北正定县“考察”。陈俊说，自己准备过完年组织70来人的浙江投资团去正定县开发房地产。[次页标题=导航短标题=]
2012，楼市会怎样
展望
如果说世事皆有轮回，那么中国房地产业的轮回特征相当鲜明。回顾过去几年的房地产市场，2008年全面萧条，2009年报复性反弹，2010年高位盘整，2011年渐趋衰退。2012年又将是一片萧条。
首先，从政策面分析。12月召开的中央经济工作会议提出“稳中求进”：继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。两大政策与2010年经济工作会议中的表述一致，内涵却有所不同：保增长的重要性盖过了抑通胀，预期政策将稳中趋松。房地产政策依然从紧，会议提出：2012年要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。随着2012年房价控制效果的逐步显现，房地产政策同样将稳中趋松。
2011年的房地产政策以“限购、限贷、限价”为核心。预期2012年这三类政策将有所变化。一是限贷，2011年底部分银行已经拉开房贷松动的序幕，首套房贷利率及首付下调已成必然，随后二套房贷政策也有松动的可能性，但三套房禁限政策估计全年都难放开；二是限购，2012年预计部分城市或放松或退出限购，部分城市或以房产税替代限购令；三是限价，随着房价持续下跌，2012年各地继续限价的压力变小，即便中央继续要求各地制定房价控制目标，也并无太大的现实意义。
其次，房地产建设速度将会明显回落。2011年前11月，房地产开发企业新开工面积同比增长20.5%，表现还算平稳，其中1000万套保障房起到了“托底”作用。一方面，随着很多开发企业经营收缩，购地量大幅减少，部分项目缓工，商品房新开工量将减少；另一方面，2012年原计划新开工1000万套保障房的指标也将有所下调。两个因素叠加，导致2012年新开工量增幅可能出现负增长。考虑到时间差，这将影响到2013-2014年的商品住宅供应。
再次，房地产市场将比2011年更差。2011年前11个月新建商品住宅销售面积同比增长7.5%，估计全年增幅为6%左右；2012年这一增幅还将继续下滑，二三季度将出现负增长，全年将基本与2011年持平(或小增小减)。2012年上半年，可售商品住宅存量还将继续增加，企业资金链继续紧缩，降价压力难以显著减轻，下半年库存压力才可能有所减轻。所以，70个大中城市的房价还将继续环比下跌，预期下半年会慢慢企稳、筑底、复苏。若看商品住宅成交均价，则可能出现小幅的年度负增长。
总而言之，2012年房地产市场整体态势将略差于2011年，不过已步入市场调整的后半段，生机在危机中酝酿，上升力量在萧条中积蓄，并将在下半年有所显现。如果说2011年楼市是在秋风瑟瑟中一步步进入冬天的话，那么2012年将是在冬天里等待春天的来临。
多位专家论明年楼市:政策不放松 房价应明显下降
明年楼市进入调控关键期 防房价反弹将是重点
房价狂降 中国房价下降的十大城市(图)
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