[摘要] 最近数据显示，7月全国100个城市（新建）住宅平均价格为每平方米8717元，环比6月上涨0.33%。其中70个城市环比上涨，30个城市环比下跌。与上月相比，环比上涨的城市增加25个。在北京、西安等地，作为楼市火爆标志性场面的日光盘、夜光盘又重现。
记：您反复提到刚需是推动本轮楼市回暖的关键。那么，就上海地区而言，刚需到底量有多少？
陈：这方面的数据很难判断，但一些相关数据可以帮我们推测——
上海现在大概有830多万户常住家庭，过去10年年平均新增20多万户；户籍520多万户，上海户籍曾经控制很严，每年只增加3万户，但近年有所放松，2010年一年新增户籍10万户。同时，上海近年来每年结婚就有13万至14万对，新毕业大学生13万至15万人。简单说，只要常住人口中有1%的家庭有可支付的刚性需求，或仅考虑新增户籍家庭，就是很大的潜在购买力。
而按着市统计局发布的2011年含动迁房和保障房的1474万平方米一手住宅销售面积，折合14万套左右，今年上半年则是7万套左右。如果扣除定向部分户籍人口配售的动迁房和保障房后，上海近年所统计的一手住宅销售量中，市场化商品住宅大约只占一半。
这说明新增供应量相对新增需求总体上是不足的。只要房价稍有回落，或者说房价收入比稍有改善，就能激发出相当大的购房需求。所以，上海抑制房价的压力始终很大，任务艰巨、不容松懈。
记：面对暖风频吹的楼市，中央与地方政府都表现出高度关注，7月国务院、住建部、银监会等多次表态绝不松动调控，多项调控政策被再度重申，国务院于7月下旬派出8个督察组对16个省（市）贯彻落实房地产市场调控政策措施情况开展专项督察，上海市政府7月26日也通过办公厅专门发文重申调控政策不变。坚定调控态度的同时，有关部门也需要拿出更多办法。对此，您有什么建议？
陈：中央政府和地方政府的政策表态是必要，也是及时的，否则如果坐视楼市回暖不闻不问，甚至推波助澜，会给市场传递错误信号，导致购房者和投资者都误判市场前景而做出错误选择。资本市场参与者，买涨不买跌是与生俱来的惯性，“棘轮效应”难以避免。目前看来，这些政策稳定了市场预期，还是比较有效遏制了恐慌性购买的重演。
但着眼未来，光靠行政命令的手段来遏制房地产投资显然是不够的，需要更长远的制度设计。我觉得最重要有两点，一是土地财政的改革，二是要做好保障房这张牌。
土地财政各国都有，只是形式不同，不可也不可能废除，关键是怎么搞。但当前这种粗放式、掠夺式的土地出让金制度，诱发地方政府对商用和住宅用地实行“饥饿供地”策略，是房价暴涨的根源，显然是不可持续的。土地财政的背后，表面上是地方政府财权和事权的重新界定，需要重新对公共财政体制重新设计，但更根本的是城市发展中土地增值如何分配，而这又涉及到对地方政府的公权力如何授予、对其绩效如何考核的问题，是将来改革的核心难题之一。
关于保障房，其实是住宅产业重新塑造的契机。国务院领导多次强调，保障性住房工程，不仅有改善住宅供应结构的直接作用，又兼有促民生、保增长、调结构、扩大内需、推进城市化等多重宏观功能，但大张旗鼓的保障性工程建设，哪些品种，量多大，怎么搞，都是需要好好思考和审慎决策的。特别强调一点，保障性住房不一定要全部新建，那样风险大、公共成本高，可以通过政策设计和制度安排，多从现有房源中利用“梯度消费原理”来筹措合适房源。
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