[摘要] 最近数据显示，7月全国100个城市（新建）住宅平均价格为每平方米8717元，环比6月上涨0.33%。其中70个城市环比上涨，30个城市环比下跌。与上月相比，环比上涨的城市增加25个。在北京、西安等地，作为楼市火爆标志性场面的日光盘、夜光盘又重现。
●6月以来重点城市的楼市确实出现了一些新动向，成交活跃度是2010年2月这轮楼市调控中罕见的。
●这一轮回暖是由这两年积累的刚需释放出来所推动，一旦这股刚需消化掉，市场需求的增长将出现停滞。
●如果开发商继续以价换量，交易量或还有增长余地，但房价显然上升乏力，“量价齐升”将很难爆发。
最近数据显示，7月100个城市（新建）住宅平均价格为每平方米8717元，环比6月上涨0.33%。其中70个城市环比上涨，30个城市环比下跌。与上月相比，环比上涨的城市增加25个。在北京、西安等地，作为楼市火爆标志性场面的日光盘、夜光盘又重现。
房地产调控政策基本没有任何松动，当前楼市为何暖风频吹？楼市出现回暖迹象，是不是预示着房价要重新回到上涨通道？就这些问题，记者（以下简称“记”）日前采访了复旦大学管理学院住房政策研究中心主任陈杰（以下简称“陈”）。
记：最近数据显示，7月70个城市房价环比上涨，北京、西安等地日光盘、夜光盘又重现楼市。有评论认为，楼市回暖。您同意这种判断吗？
陈：我基本同意这种判断。判断楼势是否回暖，房价是一个重要参考，但成交量更加重要，两者要结合来看。因为一方面，“有价无市”构成不了对市场行情的推动；另一方面，零星个别楼盘的成交价格有很大偶然性，作为对市场行情的判断依据会有很大偏差与误导。现在来自官方和民间各方面的房价和成交数据和种类繁多，要综合对比和根据判断需要来看。但无论国家统计局还是众多大型中介服务机构，都认同6月以来重点城市的楼市确实出现了一些新动向，成交活跃度是2010年2月这轮楼市调控中罕见的。
就上海而言，从5月以来，无论是住房成交量还是价格都出现了小幅上涨。按照上海统计局含有动迁房和保障房的官方数据，上半年上海一手住宅销售了703万平方米，同比下降1.2%，是2010年以来降幅，但4月至6月都出现了11%以上的增幅。我们复旦大学住房政策研究中心掌握的数据显示：在剔除配套动迁和保障房之后，6月份上海市场化新建商品住宅成交套数比去年同期高出26%，是2010年同期的2.2倍，7月又继续同比上升了7%，是2010年同期的1.8倍；同时，5月以来，无论是销售交易均价，还是我们研究中心开发的控制地段和类型等结构性因素的特征法价格，都出现了止跌平稳乃至有所反弹的迹象，虽然涨幅很小。
一般认为房产交易量持续同比上升5个至6个月，并配合房价的上升，才可以正式称为“回暖”。但上海乃至楼市都正在出现回暖迹象，这点已经基本确认，需要高度重视和严肃关注。
记：房地产调控政策基本没有任何松动，什么原因导致当前楼市暖风频吹？
陈：从根本上说，还是因为大量刚需的客观存在，导致楼市需求有一个底部可以依托，不至于无限下滑，再加上连续降息的刺激，这部分刚需被激发出来。楼市在经历两年半严厉调控达到一个平稳发展阶段后，积蓄的刚需在观望多时后开始集中入市。
刚需对利率十分敏感，利率的连续下降，既因为直接减少了按揭成本，又带有楼市调控政策不会进一步加强的信号释放，进一步刺激了他们的购房欲望。一批刚需的入市活跃了市场，又改变另一部分刚需和改善型需求购房者对市场的预期，进一步放大市场成交。此外，部分开发商的降价促销、以价换量的销售策略，也起到了一定的推动作用。
有一个数据可以辅助我判断近期的楼市回暖以自住型刚需为主。上海楼市近期在一手房交易量企稳和反弹的时候，二手房交易却仍然大幅下滑，上半年成交面积529.47万平方米，下降31.1%。这说明购房者总体上是十分谨慎和理性的，而不是像2007年和2009年房价暴涨时候那样像抢白菜一样恐慌性哄抢所有市面可得的住房。还有一个原因是，刚需一部分是婚房，多偏爱新房。
记：楼市出现回暖迹象，是不是预示着房价要重新回到上涨通道？
陈：在当前限购政策与不太景气的宏观经济环境下，我不认为房价会重回快速上涨通道。
楼市近期的回暖只是临时性、阶段性、技术性的反弹。基本因素是去年同期的基值太低，看起来同比增幅大，但值并不高，尚构不成市场行情的总体反转。
近期楼市的市场成交活跃，本质是补偿性回调。以上海为例，这几个月的成交量，相比去年同期的同比增幅是高的，相对2010年同期也是很高的，但还仅恢复到过去6年历史平均水平的60%至70%。要知道，中国主要城市2010年和2011年的成交量都连续出现过两位数的大幅下跌。
从历史经验来看，楼市调整过程中的“量价”关系往往会经历四个阶段。分别是“量跌价稳——量跌价跌——量升价稳——量价齐升”。这次楼市调整周期，从2010年4月“新国八条”到去年底，在重点城市基本上都出现了“量跌价稳”。去年底到今年初，虽然房价总体价格跌幅可能不明显，但不少局部确实“量价齐跌”。而近几个月，在没有更严厉调控措施和降息刺激下，在房价基本稳定的情况下，交易量连续上升，出现了第三阶段“量升价稳”的苗头。
不过，楼市缺乏继续升温的基础。这一轮回暖是由这两年积累的刚需释放出来所推动，一旦这股刚需消化掉，市场需求的增长将出现停滞。因为在限购不放松的情况下，后续的刚需不像现在入市的刚需有两年多的时间来积累收入与储蓄，购买力相对不足，对价格更为敏感，无法支撑房价的上冲。如果开发商继续以价换量，交易量或还有增长余地，但房价显然上升乏力，“量价齐升”将很难爆发。
现在，所谓的楼市“回暖”更多应该理解成房地产市场“去投资化”后的回归正常化：交易回升，是对过去两年市场过度恐慌下跌的补偿性反弹，但不是总体反转；成交量还有继续增长的空间，但所谓房价报复性反弹的可能性很小。
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