[摘要] 进入2011年，房贷利率要调整了。面对新利率，市民各种问题纷至沓来，月供要增加多少？利率折扣还有没有？是否应该提前还款？为此，商报记者采访了多家银行的理财师，银行理财师提醒：贷款人应提前了解自己月供增加情况，在扣款日前足额存入款项，避免因扣款不足而导致逾期还款记录。
进入2011年，房贷利率要调整了。面对新利率，市民各种问题纷至沓来，月供要增加多少？利率折扣还有没有？是否应该提前还款？为此，商报记者采访了多家银行的理财师，银行理财师提醒：贷款人应提前了解自己月供增加情况，在扣款日前足额存入款项，避免因扣款不足而导致还款记录。另外，今年1月份还款的月供实行“分段计息”，市民可要算清楚了。
提醒一：折扣利率照样有
始于3年前的7折利率，曾被视作“史上最优惠利率”。不少市民这两年可都是充分享受这一优惠的折扣利率的，而如今老房贷就要按新利率调整月供款了，那么原来享受的折扣利率是不是也会一起调整呢？
记者带着市民的疑问采访了多家银行的理财师，不少银行均表示，对于原先享受了折扣优惠的老房贷，目前并没有接到总行要调整折扣系数的通知，因此市民可以放心，继续享受折扣利率。
据了解，老房贷又称存量房贷，是指新政策实施前已放贷的住房贷款，老房贷的利率折扣优惠还能继续，对许多贷款人来说，也就意味着利率暂时还不会太高，每月增加的还款额也有限，这无疑是个利好。
“大家可以查看下自己的贷款合同是如何规定的，一般来说，大多数合同都表明房贷利率将会参照央行的基准利率变化而相应变动，但折扣系数则是不变动的，因此只要贷款银行没有接到总行关于调整折扣系数的通知，那么市民就可以继续享受这个折扣，直到还完贷款。”不过理财师提醒，由于各家银行规定不尽相同，具体细节问题，市民亲自咨询相关银行。
提醒二：月供别忘多交钱
许多市民一般使用关联银行卡还住房贷款，通常在需要还贷时，才往银行卡内存入相应金额的钱，理财师提醒，在经历了2010年两次加息后，市民可要多往账户里存点钱，避免出现少还款的情况。
据了解，经过两次加息后，五年期以上贷款利率从5.94%升至6.40%。打7折的贷款利率将调至4.48%，打8.5折的调至5.44%，上浮1.1倍的执行7.04%贷款利率。以50万元贷款总额、贷款期限20年、等额本息还款法计算，今年起这三种情况每月将分别多还86元、109元、149元。
专家表示，一般来说，遇利率调整，银行会对房贷客户有所提醒，需要还房贷的市民，也可以联系自己的贷款银行或者相应的理财师，弄清房贷数额增加的时间节点及加息后的月供额，及时调整还款额度。
同时，现在商业银行官方网站和房产专业网站都有房贷还款的计算工具，市民可以自己填入数字进行计算，估算一下新还款额度。需要提醒市民注意的是，计算还款额，不能按原贷款的额度和期限来计算，要按照实际剩余贷款本金的额度和实际剩余贷款期限来计算新的还款额，也就是说，贷款总额要扣除已经还清的本金部分，而还款期限也要减去已经还款的时间。相关数据，市民可以通过网银等银行工具查询到。
提醒三：1月份月供“分段计息”
目前多数银行的还款日都是设定为每月15日，也就是说，1月份月供包含的贷款期限跨越了2010年12月和2011年1月，要分别按照加息前后的利率计算进行“分段计息”。
中信银行理财师李洁璎告诉记者，在2010年12月16日到2010年12月31日这16天里，还款利息按照加息前的利率计算，2011年1月1日到2011年1月15日这15天，还款利息按照加息后的利率计算。因此，今年1月份的还款额比去年12月份要高，但低于今年2月份，到了今年2月所扣的月供款才是全部按新利率计算的标准月供。当然，房贷族们也可以参考今年2月的还款额来还房贷。
提醒四：还款不足会影响信用记录
如今商业银行等金融机构在判断一个人的信用状况时，着重考察的是这个人的信贷交易情况。因此，银行人士提醒，如果市民忘记了在贷款账户多存点钱，而仍然按照以往的月供额还款，那么就有可能造成欠息，出现的情况。一旦出现欠息，则会在市民的个人征信记录上留下负面记录，进而影响到再次贷款和信用卡的办理。
银行理财师则提醒房贷客户，宁可在房贷账户上多存入几百元，也要避免出现因为银行扣款不足而产生不良记录的情况。 “信用记录对于市民来说将是可能影响其一生的重要记录，在还款时，差几毛都会造成欠息预期，给自己的信用记录留下 ‘污点’，因此，如果市民对于自己的还款额不能那么有确定，还是多存个几百元比较保险。 ”
提醒五：要不要提前还贷因人而异
随着央行的两次加息，也有不少市民开始考虑趁着15日的还款日未到，提前还贷减少利息支出。对此专家提醒，提前还房贷，要认真算清楚，并非人人适合提前还。
一家银行房贷部的负责人介绍，对于之前拿到七折优惠利率的客户来说，综合算下来，两次加息后的真正贷款利率为4.48%，这个利率在目前信贷收紧、贷款越来越难的环境下，还是相当“合算”的，加息对这部分市民的影响并不是很大。因此这部分市民可以考虑慢点还款。 “一旦市民需要再次贷款，那么在目前的楼市政策下，不但不可能再次获得7折的优惠利率，而且还要按照二次贷款上浮10%左右的利率，因此，享受7折的市民在提前还款前可要细思量了。 ”
对于选择等额本金还款法还款的市民来说，如果是处于还款初期的借款人，没有合适的投资渠道，可以考虑提前还贷。因为等额本息还款方式的还款利息支出通常集中在还款初期，所以借款人在还款前期提前还款是划算的；但对还款期已过1/3的市民，提前还房贷意义不大。因为此类还款方式到最后几年，所剩利息较少，每月所还金额主要是本金。当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还的更多的是本金，不能有效地节省利息支出。
有专家表示，在目前的高CPI情况下，贷款实际上是有效抵御通货膨胀的一个手段。目前来看，利息的增加实际上是小于CPI的增长的，“因此对于那些收入稳定但缺乏投资渠道，只是将资金存放在银行的买房人来说，手上有闲钱可选择提前还贷。但如果有较好的抗通胀理财产品或其他投资渠道，提前还贷并不是选择。 ”
去年10月20日首次加息前发放的“老房贷”们发现，从昨天开始，自己无论是住房商业贷款还是公积金贷款，都将承担去年两次加息后的“叠加利率”。
也就是说，对商业贷款首套房而言，利率将由去年10月前的4.16%（7折），直接上调至目前的5.44%（85折）；而二套房则由原来的4.16%（7折）直接上调到7.04%(1.1倍)。
而一年期以上的住房公积金贷款，首套房利率则由原来的3.87%上调到4.30%，二套房利率则由原来的3.87%调整到4.73%，月供压力相对增大。
根据住房商业贷款相关规定，去年10月20日首次加息前已经发放的住房商业贷款，都将在今年1月1日起开始执行新利率，即两次加息后的“叠加利率”。
“叠加利率”该怎样理解，又怎样计算呢？下面我们以一笔贷款期限20年、贷款金额80万元的住房贷款为例，按不同的贷款方式分别做个计算。
商业住房贷款：
首套房加息前月供为4915元，实行两次加息的“叠加利率”后月供增加到5476元，即购房人每月要多还561元。
二套房加息前月供为4915元，实行两次加息的“叠加利率”以及二套房贷利率1.1倍的新政后，月供增加到6221元，购房人每月要多还1306元。
一年期以上的住房公积金贷款：
首套房加息前月供为4793元，实行两次加息的“叠加利率”后月供增加到4975元，购房人每月要多还182元。
二套房加息前月供为4793元，实行两次加息的“叠加利率”以及二套房贷利率1.1倍的新政后，月供增加到5161元，购房人每月要多还368元。
多位业内人士表示，不排除今年还有继续加息的可能，因此对今年打算买房的人而言，加息带来的购房成本增加，必须要考虑进购房成本。
此外，加息后公积金贷款的优越性更加凸显：同样是20年期限、80万元的一笔贷款，首套房而言，商业贷款比公积金贷款月供要多501元；二套房则要多1060元。昨天，多位购房人表示，买房将公积金贷款。
北京住房公积金中心相关负责人对此表示，只有住房公积金缴存者才能申请住房公积金贷款。此外，如果曾做过住房公积金贷款，则要在上笔住房公积金贷款偿还完后才能再次申请。
最后，提醒已经做了住房商业贷款或公积金贷款的朋友，要记得往自己还款的银行卡里充进足够的钱，以防月供增加、数额不足而无法按时还贷。
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