[摘要] 进入2011年，房贷利率要调整了。面对新利率，市民各种问题纷至沓来，月供要增加多少？利率折扣还有没有？是否应该提前还款？为此，商报记者采访了多家银行的理财师，银行理财师提醒：贷款人应提前了解自己月供增加情况，在扣款日前足额存入款项，避免因扣款不足而导致逾期还款记录。
进入2011年，房贷利率要调整了。面对新利率，市民各种问题纷至沓来，月供要增加多少？利率折扣还有没有？是否应该提前还款？为此，商报记者采访了多家银行的理财师，银行理财师提醒：贷款人应提前了解自己月供增加情况，在扣款日前足额存入款项，避免因扣款不足而导致还款记录。另外，今年1月份还款的月供实行“分段计息”，市民可要算清楚了。
提醒一：折扣利率照样有
始于3年前的7折利率，曾被视作“史上最优惠利率”。不少市民这两年可都是充分享受这一优惠的折扣利率的，而如今老房贷就要按新利率调整月供款了，那么原来享受的折扣利率是不是也会一起调整呢？
记者带着市民的疑问采访了多家银行的理财师，不少银行均表示，对于原先享受了折扣优惠的老房贷，目前并没有接到总行要调整折扣系数的通知，因此市民可以放心，继续享受折扣利率。
据了解，老房贷又称存量房贷，是指新政策实施前已放贷的住房贷款，老房贷的利率折扣优惠还能继续，对许多贷款人来说，也就意味着利率暂时还不会太高，每月增加的还款额也有限，这无疑是个利好。
“大家可以查看下自己的贷款合同是如何规定的，一般来说，大多数合同都表明房贷利率将会参照央行的基准利率变化而相应变动，但折扣系数则是不变动的，因此只要贷款银行没有接到总行关于调整折扣系数的通知，那么市民就可以继续享受这个折扣，直到还完贷款。”不过理财师提醒，由于各家银行规定不尽相同，具体细节问题，市民亲自咨询相关银行。
提醒二：月供别忘多交钱
许多市民一般使用关联银行卡还住房贷款，通常在需要还贷时，才往银行卡内存入相应金额的钱，理财师提醒，在经历了2010年两次加息后，市民可要多往账户里存点钱，避免出现少还款的情况。
据了解，经过两次加息后，五年期以上贷款利率从5.94%升至6.40%。打7折的贷款利率将调至4.48%，打8.5折的调至5.44%，上浮1.1倍的执行7.04%贷款利率。以50万元贷款总额、贷款期限20年、等额本息还款法计算，今年起这三种情况每月将分别多还86元、109元、149元。
专家表示，一般来说，遇利率调整，银行会对房贷客户有所提醒，需要还房贷的市民，也可以联系自己的贷款银行或者相应的理财师，弄清房贷数额增加的时间节点及加息后的月供额，及时调整还款额度。
同时，现在商业银行官方网站和房产专业网站都有房贷还款的计算工具，市民可以自己填入数字进行计算，估算一下新还款额度。需要提醒市民注意的是，计算还款额，不能按原贷款的额度和期限来计算，要按照实际剩余贷款本金的额度和实际剩余贷款期限来计算新的还款额，也就是说，贷款总额要扣除已经还清的本金部分，而还款期限也要减去已经还款的时间。相关数据，市民可以通过网银等银行工具查询到。
提醒三：1月份月供“分段计息”
目前多数银行的还款日都是设定为每月15日，也就是说，1月份月供包含的贷款期限跨越了2010年12月和2011年1月，要分别按照加息前后的利率计算进行“分段计息”。
中信银行理财师李洁璎告诉记者，在2010年12月16日到2010年12月31日这16天里，还款利息按照加息前的利率计算，2011年1月1日到2011年1月15日这15天，还款利息按照加息后的利率计算。因此，今年1月份的还款额比去年12月份要高，但低于今年2月份，到了今年2月所扣的月供款才是全部按新利率计算的标准月供。当然，房贷族们也可以参考今年2月的还款额来还房贷。
提醒四：还款不足会影响信用记录
如今商业银行等金融机构在判断一个人的信用状况时，着重考察的是这个人的信贷交易情况。因此，银行人士提醒，如果市民忘记了在贷款账户多存点钱，而仍然按照以往的月供额还款，那么就有可能造成欠息，出现的情况。一旦出现欠息，则会在市民的个人征信记录上留下负面记录，进而影响到再次贷款和信用卡的办理。
银行理财师则提醒房贷客户，宁可在房贷账户上多存入几百元，也要避免出现因为银行扣款不足而产生不良记录的情况。 “信用记录对于市民来说将是可能影响其一生的重要记录，在还款时，差几毛都会造成欠息预期，给自己的信用记录留下 ‘污点’，因此，如果市民对于自己的还款额不能那么有确定，还是多存个几百元比较保险。 ”
提醒五：要不要提前还贷因人而异
随着央行的两次加息，也有不少市民开始考虑趁着15日的还款日未到，提前还贷减少利息支出。对此专家提醒，提前还房贷，要认真算清楚，并非人人适合提前还。
一家银行房贷部的负责人介绍，对于之前拿到七折优惠利率的客户来说，综合算下来，两次加息后的真正贷款利率为4.48%，这个利率在目前信贷收紧、贷款越来越难的环境下，还是相当“合算”的，加息对这部分市民的影响并不是很大。因此这部分市民可以考虑慢点还款。 “一旦市民需要再次贷款，那么在目前的楼市政策下，不但不可能再次获得7折的优惠利率，而且还要按照二次贷款上浮10%左右的利率，因此，享受7折的市民在提前还款前可要细思量了。 ”
对于选择等额本金还款法还款的市民来说，如果是处于还款初期的借款人，没有合适的投资渠道，可以考虑提前还贷。因为等额本息还款方式的还款利息支出通常集中在还款初期，所以借款人在还款前期提前还款是划算的；但对还款期已过1/3的市民，提前还房贷意义不大。因为此类还款方式到最后几年，所剩利息较少，每月所还金额主要是本金。当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还的更多的是本金，不能有效地节省利息支出。
有专家表示，在目前的高CPI情况下，贷款实际上是有效抵御通货膨胀的一个手段。目前来看，利息的增加实际上是小于CPI的增长的，“因此对于那些收入稳定但缺乏投资渠道，只是将资金存放在银行的买房人来说，手上有闲钱可选择提前还贷。但如果有较好的抗通胀理财产品或其他投资渠道，提前还贷并不是选择。 ”
去年10月20日首次加息前发放的“老房贷”们发现，从昨天开始，自己无论是住房商业贷款还是公积金贷款，都将承担去年两次加息后的“叠加利率”。
也就是说，对商业贷款首套房而言，利率将由去年10月前的4.16%（7折），直接上调至目前的5.44%（85折）；而二套房则由原来的4.16%（7折）直接上调到7.04%(1.1倍)。
而一年期以上的住房公积金贷款，首套房利率则由原来的3.87%上调到4.30%，二套房利率则由原来的3.87%调整到4.73%，月供压力相对增大。
根据住房商业贷款相关规定，去年10月20日首次加息前已经发放的住房商业贷款，都将在今年1月1日起开始执行新利率，即两次加息后的“叠加利率”。
“叠加利率”该怎样理解，又怎样计算呢？下面我们以一笔贷款期限20年、贷款金额80万元的住房贷款为例，按不同的贷款方式分别做个计算。
商业住房贷款：
首套房加息前月供为4915元，实行两次加息的“叠加利率”后月供增加到5476元，即购房人每月要多还561元。
二套房加息前月供为4915元，实行两次加息的“叠加利率”以及二套房贷利率1.1倍的新政后，月供增加到6221元，购房人每月要多还1306元。
一年期以上的住房公积金贷款：
首套房加息前月供为4793元，实行两次加息的“叠加利率”后月供增加到4975元，购房人每月要多还182元。
二套房加息前月供为4793元，实行两次加息的“叠加利率”以及二套房贷利率1.1倍的新政后，月供增加到5161元，购房人每月要多还368元。
多位业内人士表示，不排除今年还有继续加息的可能，因此对今年打算买房的人而言，加息带来的购房成本增加，必须要考虑进购房成本。
此外，加息后公积金贷款的优越性更加凸显：同样是20年期限、80万元的一笔贷款，首套房而言，商业贷款比公积金贷款月供要多501元；二套房则要多1060元。昨天，多位购房人表示，买房将公积金贷款。
北京住房公积金中心相关负责人对此表示，只有住房公积金缴存者才能申请住房公积金贷款。此外，如果曾做过住房公积金贷款，则要在上笔住房公积金贷款偿还完后才能再次申请。
最后，提醒已经做了住房商业贷款或公积金贷款的朋友，要记得往自己还款的银行卡里充进足够的钱，以防月供增加、数额不足而无法按时还贷。
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（来源：每日经济新闻）加息周期的启动，加之房价高烧不退，令今年银行的房地产贷款业务难有表现。同时业内人士指出，若新增信贷规模整体偏紧，那么分到房地产部门的这一块“蛋糕”则自然变小。
其中，按揭贷款已在加息通道中明显受到紧缩，因此开发贷很可能是后续调控的另一着力点。但开发贷的收紧，意味着商品房供给减少，使供不应求的市场“雪上加霜”。对此业内人士指出，若要使商品房市场回到正常轨道，其根本途径是加大保障房建设。
房地产贷款难松动
“整体上今年一季度的信贷额度比较紧张，因为得从2010年底的“压单“开始做；至少年初的新增房地产贷款会受影响。”接受《每日经济新闻》记者采访的一股份制银行对公业务经理桌上堆着一大叠资料，忙得晕头转向。
2010年的房地产调控，令银行房贷业务备受打压。对于2011年，接受采访的多位银行相关人士均表示，加息周期的启动，加之房价高烧不退，令今年银行的房地产贷款业务难以松动。
“虽然新的政策还没有下来，但是现在来看房贷这一块很难有松动。”一大行客户经理表示，如果新增信贷规模整体偏紧，那么分到房地产部门的这一块“蛋糕”自然也会变小。
就在刚刚过去的2010年年末，一些中小银行表示取消首套房贷8.5折利率优惠，即便是首套房，也执行基准利率。这无疑使市场提前感受到2011年房贷收紧的信号。
不过，率先取消8.5折优惠的一股份制银行相关人士对 《每日经济新闻》表示，取消8.5折优惠，主要是因为年末资金紧张的中小银行面临着存贷比指标的考核。但他同时亦称，加息周期已经启动，2011年的房贷收紧将势在必行。
而从房地产贷款的质量来看，业内人士认为，短期内房产调控不会对银行资产质量产生显著影响。
据不完全统计数据显示，商业银行全行业房地产开发贷款目前约占各项人民币贷款余额的6.66%，上市银行的占比略高，控制在7%左右，较高的有北京银行、民生银行和南京银行，占比均在9%以上；个人按揭贷款占比控制在16%左右，其中较高的招商银行和兴业银行，占比均超过了20%。
华泰证券银行业分析师表示，（存量）房地产贷款的敏感性分析显示，房地产贷款短期风险的释放对行业平均信贷成本影响较为有限。
另有分析师指出，从上市银行披露的数据来看，银行的资产质量并没有明显下滑的迹象。“当前房地产开发商资金来源多样化，自筹资金占比逐渐提高，信贷紧缩不会造成房地产企业的资金链断裂。”
开发贷难逃“收紧”命运
值得一提的是，因加息周期已启动，银行个人业务中的按揭贷款已明显受到紧缩，而对公业务中的开发贷很可能是后续调控的另一着力点。
湘财证券研究所杨森表示，房地产市场的上涨与信贷投放关系紧密，2010年上半年银行开发贷的增速明显高于全行一般贷款的增速，直接导致了当年一季度房价的上涨。“因此，在房地产市场出现一定调整之前，银行信贷也不会有明显增加。”
中国社科院投资系博士付立春在接受《每日经济新闻》记者采访时称，2011年银行的房地产开发贷整体上将会收紧。
“最严的可能是地产开发贷款，增量部分可能会叫停；房产开发贷款陆续也会有一些对应的紧缩政策。”
而对于个人住房按揭贷款业务，业内人士纷纷表示，不排除该业务继续收紧的可能性，但紧缩空间有限。
“从利率量化的角度看，按揭贷款的空间会比较有限。”付立春指出，加息周期的启动对于按揭贷款尤其是其中的投资性房贷，有明显的紧缩作用。“如果需要再加码，可能是取消首套房8.5折利率优惠等；但是在目前没有良好系统的保障性住房的条件下，商品房仍然是居民居住的主要载体，这个贷款的需求需要得到保障。”
实际上，银行对于房贷业务收紧甚是无奈。“房贷业务质量很好，首付高，还款率高，算“优良“品种，但政策压力太大了。”一家商业银行信贷业务人士称。
亟待保障房填补供给缺口
但是开发贷的收紧，意味着商品房供给减少，使供不应求的市场“雪上加霜”。对此业内人士指出，要让商品房市场回到正常的轨道，根本的途径是保障房的大规模建设。
国泰君安银行业分析师邱冠华指出，银行房贷业务在调控压力下势必受到影响，但收紧开发贷将减少供给，不利于控制房价。
一位接近银行的相关人士对《每日经济新闻》表示，如果控制房地产开发贷的增量和增速，那么开发商资金链条将会比较紧张。
一般而言，如果开发商的资金面不充裕，会采取两种方式解决问题。一方面是降低房价，加快资金回笼，增加现金流充裕程度；另一方面则是新增项目的节奏和规模都会有所减缓，从而节省资金以保证正常运营。
付立春认为，收紧开发贷的确会减少商品房的供给，但实际上目前面临的问题是，市场始终处于供不应求的状态，要解决这个问题，根本的途径可能就是保障房的大规模建设，让商品房市场回到正常的轨道。
“应该来说，如果仅靠商品房，始终满足不了刚性需求和投资需求。特别是投资性需求，如果市场处于一种供不应求的状态，投资需求会被无限放大，整个需求会更加旺盛。供给始终不够，需要保障房的加入。否则不打破商品房的循环圈，房价还会持续上升。”
同时他指出，保障房贷款仍面临瓶颈。“商业银行需要利润。相对一般性的商品房，保障性住房对银行的吸引力不强。如果有政府担保来降低风险，或者使保障房贷款利率保持在合理水平，不至于过低，银行将会更加积极地参与进来。”
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