[摘要] 京沪杭一月土地出让火热将超千亿 新年伊始，上海某房企的投资部负责人李先生便忙得不可开交
京沪杭一月土地出让火热将超千亿
新年伊始，上海某房企的投资部负责人李先生便忙得不可开交。“不仅要参加公司的各种总结会议，还要各地看地。”李先生对《财经日报》记者称，“忙也是没有办法，1月份地方政府集中放地，必须抓住这个难得的窗口期。”
地方政府的集中推地行为亦受到各大房企的热捧。据统计，截至1月16日，北京1月份的土地出让金已达371.85亿元，预计全月卖地收入将突破500亿元，并创下单月卖地纪录。此外，杭州1月份的卖地收入有望达到350亿元，上海预计将突破200亿元。
按照以往经验，1月份基本都是土地市场的淡季。然而，2014年1月，仅北京、上海、杭州三个城市的土地出让金额合计就将达到约1050亿元，同比去年大幅增长约200%。
对此，薛建雄表示：“一方面，去年底的土地市场过于火爆，部分热门地块的出让时间被延迟到今年1月，另一方面，开发商在房源热销、库存下降的情况下，也有补仓的需要。”
土地市场淡季不淡
“估计真的要忙到除夕夜。”李先生向记者表示，“1月28日上海将出让的重磅地块，我们也在关注。”
李先生所言的重磅地块，即上海闸北区大宁路街道325街坊地块，这幅将在除夕夜前两天出让的宅地起价就达到了47.7亿元。截至昨日，已有多达124家房企领取了竞买申请书，有业内人士透露，该地块最终的成交价格很可能达到70亿元以上。
哪家开发商将获得这幅优质宅地的悬念有待解开，但2014年上海土地市场将迎来开门红已成定局——据21世纪不动产上海区域市场研究部统计，1月份上海挂牌出让的经营性用地的起拍价总额就已经达到约137亿元，而2013年1月，上海的卖地收入也仅为50.8亿元。
相比上海，北京的土地市场更为火爆。截至1月16日，北京1月份的土地出让金已达371.85亿元，预计全月卖地收入将突破500亿元，创造单月历史新高已成定局。
除了一线城市，部分热点二线城市的土地市场同样火爆异常。杭州1月份将出让41宗地块，仅起价就达315.64亿元，其中，备受关注的原杭师大地块将于1月22日正式出让，起价达25亿元。据机构预计，杭州1月份的土地出让金将达到350亿元，相比去年同期的约60亿元，暴涨483%。
此外，截至1月15日，福州的单月卖地收入已达126.9亿元，这一数字占到福州2013年全年卖地收入229.7亿元的五成以上；1月17日迎来2014年首场大型土地拍卖会的苏州，土地出让单日吸金超过70亿元。
拿钱贬值拿地有谱？
在传统淡季，一二线城市土地市场的异常火爆背后传递出何种信号？
一位刚在苏州拿地的开发商对记者称：“对于苏州的进入，我们是战略考虑，不是说一个项目做完了就离开的，是一直会持续的，苏州的楼市需求比较稳定，我们比较看好，而一些三四线城市，我们并不看好。”
目前，业内已经形成的基本共识是，三四线城市楼市整体风险大于机遇，这类城市普遍市场容量小，多数存在住宅市场供大于求的问题，因而一线城市及部分吸附力强的二线城市仍将是诸多房企拿地的重头。
“大家都认为‘拿钱贬值，拿地有谱’。”上海纯华投资管理有限公司董事长萧纯钢对《财经日报》记者表示，“现在一二线城市整体的需求比较稳定，在库存下降、预期货币贬值的背景下，开发商手中缺少土地肯定是不行的，价格再高也要扛一扛。”
中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，整体来看，一线城市和部分热点二线城市的土地供应终究是有限的。“但在这个时段，地方政府希望通过增加供给来平抑房价的上涨，集中推出了一批优质地块，对于这些未来预期比较好的城市，房企自然会去积极地拿地。”
在同策咨询研究总监张宏伟看来，部分地方政府从去年年底开始的推地行为，无异于向市场“扔肉”。
张宏伟表示：“不少城市在去年底出台的调控政策中明确，2014年将增加土地供应。但一二线城市的土地供应量总体仍偏少，这对于销售业绩普遍好转、资金面宽裕的房企来讲，拿地需求已如饥似渴，尤其是对于品牌房企来讲拿地机会不容错过，因此，本轮调控措施反而成为品牌房企深耕一二线城市的市场机会。”
薛建雄认为，目前不仅开发商账面上的资金比较多，资本市场对房地产业的支持力度也在放大。“现在基本所有融资渠道都在放宽，包括民间借贷、信托、开发贷等，各种资金都在集中流向房地产，因此，这个行业也特别容易过热。”
延伸阅读：
“10年前，8亩地一年收入也就三四千元，后来下过煤窑、当过电工，日子过得紧巴巴。”1月6日，临城县东镇镇西羊泉村的赵换祥卖完一批鸡蛋后，回忆起过去仍然感叹不已。他说，承包了绿岭公司的一个50亩核桃生态种植养殖小区后，家庭经济状况得到明显改善，每年除了公司给的经营管理费，林下种植养殖也能有收入，去年收入了17万元。如今，家里新房盖了，汽车有了，银行的存款也多了。
赵换祥家的显著变化，缘于一个企业——河北绿岭果业有限公司，缘于近年来这家公司探索的“三个起来”——土地流转起来、资本经营起来、农民组织起来的新型农业经营体系。
土地流转起来——
搭建集约化经营平台
绿岭万亩核桃示范园所在地叫狐子沟，狐子沟是个贫瘠干旱的荒山沟，土壤以片麻岩为主，绿岭公司开发前，基本处于荒废状态。按照李家韩村党支部书记李胜才的说法，那是一片岗坡和丘陵，中间夹杂着一些荒岗地，年景好时，每亩地有500多元的收入，年景不好，可能连种子钱也收不回来。
面对贫瘠的土地，一位临城人曾经说：啥时候临城的山能生出钱来了，临城就富了。现实的情况是，在一些地贫水荒的地方，由于山不生钱，土地产出率低，时常出现弃地现象，生产活力无法激发。有文化、有知识的年轻人，大多选择了外出打工，剩下妇女老人种地。
1999年，河北绿岭果业有限公司成立，并承租了鸭鸽营乡李家韩和西洞两个村近3000亩荒岗和岗坡地。按当时的市场价，与农民签订了土地租赁合同，明确土地流转形式、流转期限及双方的权利和义务，建起了薄皮核桃标准化生产示范基地。
“当初征地时，许多老百姓都在看热闹，反正地也长不了东西，到头来还是我的，征就征呗。”绿岭公司总经理王秀江介绍说，3000亩地中80%为荒岗地，20%为岗坡地，最初一亩地一年租金12元左右。随着绿岭公司经营状况的好转，土地租赁价也逐年上升，“最后涨到了好几百块钱一亩”。就这样，绿岭公司先后在侯家韩、钱家韩、丰盈、泥河等村租赁土地1.2万亩。
如何让土地产生更大的效益？绿岭公司把1.5万亩土地分为7个基地进行规模化种植，实行集中连片开发，统一种植、统一管理。
截至目前，栽种核桃树45万株，林间种植苜蓿4000亩，林下养鸡2万只。荒山一片片变绿，经济效益一年年提升。
王秀江说，土地成规模后，促进了集约化经营。集中连片规模开发，起到了农民一家一户难以起到的作用。不但经济效益有了，社会效益、生态效益也越来越明显。
资本经营起来——
带来先进生产经营方式
地有了，如何提高使用价值？开始的路，走起来并不平坦。拓荒、开沟、换土、打井，这些辛苦是意料中的，没想到的是，最初选定种植多种果树，收获期到来后，经济效益却很不如意。
眼看着300多万元的集资只出不进，37位创始人中，有人选择了退出。为了保持投入的连续性，2002年，绿岭公司从当地农村信用联社贷款80万元。从这以后，他们陆陆续续向农业银行、农业开发银行等金融机构贷款，十余年来，总共融资6000多万元。
流转起来的土地，在资本的撬动之下，开始发生翻天覆地的变化。
为了提升土地效益，他们聘请了河北农大教授李保国，在李保国指导下，绿岭公司从2002年开始选育核桃苗，并成功选育出拥有自主知识产权的“绿岭”和“绿早”薄皮核桃新品种。
薄皮核桃研发成功，并不等于马上就可以变成财富。单纯种植薄皮核桃、直接卖核桃，市场利润低，且风险大。对此，绿岭公司进一步延伸产业链条，发展集薄皮核桃生产、生态养殖、苗木培育销售、深加工等为一体的产业链条。
“土地是农民立身之本，一家一户往往是各自为战，没有规模效应，虽然有固定的收入，但不会形成更大的效益。”临城县副县长刘贞哲说，改变这种模式，就要鼓励和引导工商资本到农村发展适合企业化经营的现代种养业。
近日，总投资3.2亿元的绿岭公司核桃深加工基地——河北绿岭庄园食品有限公司投入运行，项目全部建成后年加工核桃原果3万吨，年销售额20亿元。目前，公司研发的核桃深加工产品有核桃乳、核桃营养糊(粉)、核桃奶片、核桃油、核桃肽、核桃胶囊等6大类20多个单品。
社会资本的引入，唤醒了沉睡的荒山。更重要的是，先进生产方式和经营方式的改变，彻底改变了自给还不自足的生产模式。依托核桃产业链条，绿岭公司吸引了更多企业配套跟进，形成了一批向薄皮核桃产业中下游延伸的中小型企业集团，与龙头企业互补，形成产业集群，实现了链式集聚发展。
为了在更广阔的区域内发挥好龙头的带动作用，绿岭公司改变自己种植、自己管理的经营模式，与涞源、唐县等地合作，由绿岭公司提供核桃苗，提供技术支持，核桃收获后，再由绿岭公司统一收购。目前，这种方式的合作基地已达百万亩。绿岭公司还在尝试承包外地的土地，复制现有经营模式，以此实现更大规模的产业化经营。
农民组织起来——
变身为合作社产业工人
1月6日，记者来到绿岭公司深加工基地时，公司正在招人。
“除了固定工，公司还会根据生产需要临时招人，部分农民在获得相应的租金外，还在公司‘反租’土地进行承包经营和打工，获得承包费和务工费。”王秀江介绍，绿岭公司常年或临时聘用周边村民作为基地生产者和管理者。
在核桃种植基地，绿岭公司以50-60亩为一个单元划分园区，设立30多个生态种养小区，承包给农户。农户负责本单元核桃树和苜蓿管理，公司付给农民劳务费。承包农户依托“树、草、牧、沼”四位一体的种养模式，林间种草、草中养鸡、鸡粪入沼气池、沼渣还田。
如何带领周边农户与公司共赢？绿岭公司按统一标准解决农民的种植技术、管理、销售等问题，年繁育优质核桃苗200万株，通过低价供应苗木和提供无偿技术服务等方式，培育重点村户典型，形成村帮村、户帮户、企业带农户的生产模式。核桃成熟时，企业再以市场保护价收购农户核桃，解决农户销路问题，提高农民种植积极性。
2008年，绿岭公司联合七八十家农户成立了惠农合作社，绿岭公司提供技术，农户以核桃园入股，统一经营4000亩核桃基地，从生产到研发再到市场推广，采用统一生产经营模式。在绿岭公司的带动和催生下，一大批薄皮核桃专业合作社成立。土地流转后的农民，变身为合作社产业工人。公司向合作社、农户供应优质核桃苗，并免费提供一整套的生产管理技术服务，解决农民的后顾之忧。
临城县东镇镇南孟村雁岭核桃专业合作社会长刘爱国告诉记者，全村410户有366户入社，流转土地1570亩。农户入社的土地将有三项，每年保底金1000元、社员投工报酬及经营盈利分红。为实现合作社产品增值，绿岭公司将“绿岭”牌商标无偿转让给合作社使用，合作社与龙头企业共创、共建、联合打造“绿岭”品牌。在临城县，像雁岭这样的核桃专业合作社已达67家，入社农户1万余户，辐射带动5万余户农民从事薄皮核桃种植，农户年均增收1500余元。
目前，绿岭公司的固定用工已达到500多人，每年季节性用工更是多达10万余人（次），当地农民因此年增收1000多万元。在全省范围内，更多的农民在受益。
粗略估计，绿岭公司依托农民专业合作社，直接带动40万人受益，农民在打工挣钱的同时，学到了核桃树种植、管理等技术，积累了财富。
前不久，绿岭公司的产品通过了欧盟认证，绿岭产品拿到了行销全球的“金钥匙”。
延伸阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
