[摘要] 2013年房地产的发展超出了许多所谓预言大师的盖棺定论范畴。一线城市房价一骑绝尘，房企情绪高涨，抢地潮一浪高过一浪，而三线、四线城市迥然不同，成交低迷，房价徘徊不前，有些地方竟然出现“鬼城”。
前言：2013年的房地产的发展超出了许多所谓预言大师的盖棺定论范畴。一线城市房价一骑绝尘，房企情绪高涨，抢地潮一浪高过一浪，而三线、四线城市迥然不同，成交低迷，房价徘徊不前，有些地方竟然出现“鬼城”。年初，被称为历史上最严的房地产调控政策出台，但作用似乎是为一线房价上涨加码助力，年底不少城市再次你追我赶，房价调控“严”字当头，一年中，房价调控热两头。保障房陆续入市，对房市冲击如何？结论难下；未来房价如何走向？结论难下；调控对房地产市场形成多大的冲击，结论难下。
2013年，房地产市场四大特点不容忽视：一线城市房价创新高、卖地创新高、融资创新高、房企“出海”前所未有。
若说前些年房企的海外投资还可以称之为大胆尝试的话，那么2013年房企的海外投资称得上是一股热潮。
12月13日，万科的董事会主席王石透露了这家行业龙头海外投资的实时动向，其在微博上表示，万科进入纽约的个项目将会是位于曼哈顿区的超高层。此前，万科已经确定了两笔海外投资，这其中还不包括年初其在中国香港拿下的荃湾项目。
在今年2月份，万科便宣布以1.75亿美元与美国铁狮门公司合作开发旧金山一个豪华公寓项目。随后的4月16日，万科又宣布与新加坡吉宝置业联手开发新加坡东部的一个住宅项目。
不过，和绿地相比，万科的海外投资规模可谓“小巫见大巫”。
这家在今年刚刚在中国香港实现借壳上市的开发商，一年内便形成了亚洲、大洋洲、欧洲、美洲等世界房地产开发版图布局，总投资规模超过百亿美元。其收购的纽约布鲁克林大西洋(行情,问诊)广场地产项目70%股权，项目的总投资额预计将超过50亿美元，是内地房企迄今在美国的投资。
数据显示，近两年内，有接近20家知名房企进驻海外房地产市场。其中绝大部分是在2013年进入实际操作层面，例如万科在2012年成立了海外业务推进小组，但直到2013年才开始正式进行海外投资。
那么，什么原因让这么多品牌房企开始热衷于海外投资呢？
中国银行发布的《2011年中国私人财富管理白皮书》显示，在中国高净值人群（定义为可投资资产在1000万元以上的人口）中，14%已经移民海外，另有46%正在计划或者办理移民的过程中。
世邦的魏理仕发布的《中国资本进军海外房地产投资》报告也显示，按中国当前可投资资产超过1000万元人民币的高净值人群资产规模估算，未来或有1.1万亿元人民币投向海外房地产市场，约占个人投资者人群可投资资产的5%。
相符的是，根据来自Dealogic的数据显示，中国人在海外的房地产交易规模去年急剧上升，达到18.6亿美元。相比之下，2011年为5.47亿美元，2010年为9000万美元。
对于此，绿地集团董事长张玉良直言，“我们感兴趣的是中国人多的地方，你不去赚，这部分钱就被外国人赚走了”。王石此前表示，由于不少万科的客户将移民海外，其中，30%选择北美地区，万科会跟随这些客户进军北美地区。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，中国的房企“出海”不仅仅是战略布局上的考虑，更重要的是想利用国内房企在销售渠道上的资源优势，吸引国内高端职业人群到海外置业投资，这些房企也可以在这个细分市场上获得。
于此同时，国内地价高企，限购、限贷等调控政策的频繁出台，扩展融资渠道降低融资成本、推进企业国际化等因素也是房企“出海”的重要原因。
“积累在海外开拓市场的经验，对一家企业的发展思路、视野等都会有很大的帮助，可以学习国外先进的开发模式、产品设计、创新理念等，反哺国内市场开发。”光耀集团董事长郭耀名这样认为。
根据了解，绿地在韩国济州岛的项目汉拿山小镇拿地成本仅为50万元/亩，但在海南拿地的价格可能要在1000万元/亩以上。尤其是今年以来，一线、二线城市地王频现，土地价格迅速攀升，北京市的楼面地价已经超过7万元/平方米，堪比发达国家的首都或经济中心。
另外，张玉良表示，当前欧美等国经济加速复苏，中国经济增速却在放缓，二者之间存在“剪刀差”，所以其认为目前正是中国房地产企业进行海外投资的黄金窗口期。
实时数据也似乎印证了这一观点，据悉，今年英国房地产价格已经较去年上涨了9.7%，且没有下滑迹象。同时，美国联邦住房金融署实时公布的房价指数显示，美国房价已连续第九个季度上涨。而这些数据显然也支撑房企“出海”的信心。
不过，想着到海外赚钱的同时，这些“出海”房企也应当注意来自各方面的风险。
张宏伟也表示，进军海外市场并不简单，如果没有充裕的资金和合适的开发模式、没有更好了解当地房地产市场需求及特色、没有熟悉当地的政治环境与税费制度等，那么，房企布局海外市场有可能会面临不同程度的风险。海外市场看似蓝海，但并不一定会有好的。
中坤对冰岛的投资是一个例子，由于政治和法律问题，三年时间过去了，无论中坤提出的购地方案还是后来的租地计划，事情一直悬而未决。
热衷于海外投资房企扎堆“出海”一线城市年内卖地直逼5000亿元
“创33个月来新高”，“创45个月以来新高”，无论是今年9月份典型的10个城市土地出让金收入，还是今年11月份一线城市土地成交均价，都在不断飙升，土地盛宴貌似已不足以形容2013年一线、二线城市土地市场的高涨情绪， “饕餮盛宴”或许更为贴切。
“一天产生了3个地王”，“溢价率达到491.18%”，2013年，圈内人士年初时听闻“地王”还有些惊诧，可能要稍微质疑一下，地价都比周围房价高了，开发商怎么还是抢？但北京农展馆地块7.3万元∕平方米的楼面地价一出，貌似一切都是“浮云”了。
即便如此，开发商仍旧在说，“意料之中，并没觉得压力非常大”。显然，A股市场中地产股的表现早已追不上地王出现的速度和辐射广度了。
但是当我们的注意力从众多地王中抽身后，这些地王毕竟只是特殊地块的特殊价格，我们发现，从宏观上来看，开发商重回一线、二线城市拿地后造成的市场影响可能更为惊人。
根据CRIC监测数据显示，截至2013年12月12日，北京市、上海市、广州市和深圳市四个一线城市土地出让金收入已经达到了4817.79亿元，与2012年全年一线城市土地出让金2042.22亿元相比，上涨幅度为135.9%，况且，2013年的土地出让还未全部结束。
事实上，若按照每克239.76元的黄金售价来计算，一线城市年内的土地出让金收入能储备约2000吨黄金。仅从收入增长规模来看，2013年一年卖地的收入是2012年全年的2.4倍。2013年一线城市土地出让金收入创下历史新高。
以北京和上海市的土地市场表现为例，截至目前，北京市土地出让金收入为1673.9亿元，全年有望突破1800亿元，2012年土地出让金仅647.9亿元，同比涨幅有望接近200%；上海市土地出让已经突破2000亿元，而2012年上海市土地出让金为991亿元，涨幅超过100%。
另外，根据中原地产研究中心统计数据显示，2013年前11个月，40个主要城市土地成交额高达1.4万亿元，与2012年同期的8369亿元相比，上涨幅度达到了68%，与2012年土地成交总额10674亿元相比，超过了3345亿元。
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