[摘要] 央行一个月之内两次降息进一步降低了购房者的购房成本。但业内人士预计，鉴于此次降息的非对称性，如果未来1-2个月内存款准备金率不下调，部分城市现有的首套房贷利率8.5折优惠可能逐渐消失。分析人士表示，连续两次降息将强化对楼市回暖的判断，有助于继续推动刚需群体入市
楼市成交量回暖 下半年楼市形势严峻不容乐观 和讯网
春节后，在以首次置业的刚需为主力购房人群的有力支撑下，绝大多数城市的住宅成交量均出现了明显上涨，多家房企超额完成上半年销售目标，各大房地产经纪机构的业绩也连创新高。与此同时，多地房价的小幅上涨，引发了人们对下半年房价强势反弹，楼市调控成果或将付之东流的担忧。
但是，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，首次置业的刚性购房需求，积蓄已久的豪宅购房需求，以及因楼市回暖而产生的一小部分恐慌性购房需求，春节后支撑楼市短暂回暖的这三大购房需求在下半年很难持续；与此同时，改善性购房需求和投资投机需求在下半年也无法进场，所以，春节后楼市成交量回暖，房价小幅上涨的势头很难在下半年延续，成交量或将再度陷入谷底，下半年楼市形势严峻，不容乐观。
三大购房需求下半年难以持续
，首次置业的刚性购房需求量将逐步萎缩。胡景晖分析表示，春节后，降息、降低存准率、部分城市对房产交易税收的优惠，以及调控以来房价的明显回落，刺激了首次置业的刚性购房需求的集中释放，这部分购房需求由于很难快速再生，所以在经历了近半年的快速释放后，三季度开始首次置业的刚需人群总量将逐步萎缩，很难再支撑下半年楼市的继续回暖。
第二，豪宅购房需求日渐匮乏。胡景晖分析表示，去年3月底各地政府为了实现对中央“房价不再上涨”的承诺，纷纷叫停了对豪宅预售证的发放，使得在过去的14个月里，豪宅供应量极其稀少，购买豪宅的需求也被积压。春节后随着多地“房价不再上涨”承诺的实现，5、6月份多个城市逐步放开了豪宅预售证的发放，豪宅供应量的增加，也使得积蓄已久的豪宅购房需求得以释放。但是，由于有能力购买豪宅的人群毕竟是少数，这类需求在二季度的集中释放，也使得下半年的豪宅需求极其匮乏，所以在下半年豪宅购房需求也很难支撑楼市继续回暖。
第三，恐慌性购房心态将逐渐平复。胡景晖分析表示，针对今年以来经济增长的放缓，政府再次出台了一系列的经济刺激政策，由于对政策的误读，以及对楼市将重蹈08、09年覆辙的担忧，伴随二季度住宅成交量价的回涨，部分人群产生了恐慌性购房情绪。但是，由于今年楼市调控的大原则依然坚定，支撑楼市成交回暖的购房需求在下半年也难以持续，所以，随着三季度楼市成交量的逐步回落，这种恐慌性购房情绪也将逐步平复，所以下半年恐慌性购房需求也很难支撑楼市的进一步回暖。
两大需求下半年无法进场
，投资投机类需求进场无望。胡景晖分析表示，今年虽然出台了一系列的经济刺激政策，但是楼市调控的大原则依然坚定，并未出现像08年底那种由限制买房到鼓励买房的根本性的决策转变，投资投机类需求仍然是下半年楼市调控坚决限制的对象，所以，没有了人为炒作的兴风作浪，下半年的楼市不可能出现强势反弹。
第二，能否放松对主流的改善性购房需求的限制仍存很大变数。胡景晖分析表示，合理的改善性购房需求也是刚需，这部分购房需求不存在投资炒作因素，不存在哄抬房价的可能，所以在下半年购房需求量不足，楼市成交或将再度陷入谷底的情况下，通过合理的政策设计引导这部分需求平稳有序释放非常必要，一些地方政府也在尝试通过政策微调释放这部分需求，但是，河南改“认房又认贷”为“只认房不认贷”的尝试被中央封杀后，也使得各地放松对改善性购房需求限制的尝试搁浅。虽然对改善性购房需求的放松在短期内难以实现，但是随着下半年购房需求量的萎缩，楼市去库存压力的增大，逐步放松对改善性购房需求的限制仍存较大希望。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，在改善性购房需求暂时无法入场的情况下，下半年的楼市购房需求量将明显萎缩，成交量或将再度陷入谷底，三、四季度的住宅成交量能与目前的成交量持平，已是非常乐观。据调查，下半年各大房企的销售任务普遍要高于上半年，在完成业绩的压力下，面对不断萎缩的购房需求，“降价走量”依旧是绝大多数房企的主要策略，所以上半年房价小幅上涨的势头难以持续，下半年的房价仍将保持稳中有降的大趋势。
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