[摘要] 出人意料的是，在宏观调控日渐加剧的2011年，竟然有近七成上市房企净利润报喜。但与此相对应的是，在喜人的销售数据前，房企的存货和负债率却大幅上升。
截至3月15日，沪深两市房地产开发企业共有60家以年报或业绩预报的方式发布了2011年利润情况。
出人意料的是，在宏观调控日渐加剧的2011年，竟然有近七成上市房企净利润报喜。但与此相对应的是，在喜人的销售数据前，房企的存货和负债率却大幅上升。
快速销售
大房企依然斩获颇丰
万科去年实现净利润96.2亿元，同比增长32.2%；远洋地产，去年实现营业额198.97亿元，同比增长45%；保利地产实现净利润65.14亿元，同比上涨32%；中海地产实现净利润126.7亿元港元，同比增长66.6%；龙湖地产，营业额较上年增长59.6%，归属于股东的溢利较上年增长53.2%。
面对调控的艰难市场，大房企为何依旧发展势头迅猛？快速销售还是“法宝”。
龙湖年报显示，“坚定执行年初既定策略，积极销售、谨慎投资和严格现金管理，并凭借良好的品牌和质量，在下行市场中实现了出色的现金流和盈利平衡。”2011年，龙湖地产合同销售额为382.7亿元，为历史。龙湖的这一策略其实在杭州的几个楼盘也有明显体现，从香醍溪岸到滟澜山，龙湖都以低价吸引了市场眼球。
万科在自己年报中的总结也是“坚持面向自住购房者的产品定位，始终贯彻快速销售的策略，积极应对，取得较为良好的销售业绩。”所透露，万科的产品结构依然延续了以中小户型普通商品房为主的特征，所销售的住宅中，144平方米以下户型占比达到88%。
另外，除大型房企能及时转头，适应新的市场外，房产公司销售收入入账带有一定的滞后性也不无关系。据万科年报显示，万科2011年年报的结算资源大部分为2010年底的已售未结资源以及2011年上半年所销售项目，当时市场价格尚未出现明显调整，虽然此后的市场继续调整导致销售困难增加和利润率小幅度下降，但并不明显。
杭州本土房企则表现平平。
据滨江集团2011年度业绩快报，因报告期内只有万家星城一期以及阳光海岸、金色蓝庭、千岛湖别墅尾盘结转，实现营业收入36.1亿元，与上年同期相比下降41.89%；由于今年交付楼盘较少，导致归属于母公司股东的净利润为7.8亿元，较上年同期下降18.80%。
销售遇阻
存货负债大幅上升
值得关注的是，由于销售遇阻，已发布年报的房企中有66%的企业出现存货周转率下降，存货量大幅上升。
一些去年销售业绩不错的大房企也不例外。万科的存货由上年同期的1333亿元增长56%达2083亿元。远洋地产的存货虽不多，但也有所增长，由2010年末的2.31亿增长到2011年末的4.87亿。
据介绍，2010年期间，万科各类存货中，在建开发产品1380.0亿元，占比66.2%。2011年下半年，随着市场调整的进行，房企销售的困难度有所增加，在建项目自然占据了“存货”的大头。
也正因为存货大量增加，房企纷纷采取了“慎拿地、缓开工”的应对策略。万科、龙湖年报均显示，2012年的新开工计划有所调低。而且，2月份，万科、龙湖、金地均披露消息，没有新增土地项目。
业内人士指出，在楼市调控不放松的基调之下，降价促销、消化库存将是房企今年的主要任务。
在销售不畅的情况下，房企的负债率也呈现直线上升趋势。据年报显示，行业龙头万科的总资产负债率，由2010年期末的75%上升至2011年期末的77%。远洋地产的负债总值由2010年末的596亿元上升到2011年末的715亿元。
总体来看，北京等一线城市的商品期房住宅成交量在2月及3月中上旬有一定回升，但与2010年、2011年同期相比，北京等城市商品住宅的成交“量能”依然较弱。2月主要城市的商品期房住宅成交量依然是近15个月来的值。与2009年和2010年同期更是不可同日而语。
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