[摘要] 房地产业界流行着一句话：“看懂了人口也就看懂了房地产”。所以研究城镇化和房地产业景气问题，必须关注人口的各种变动因素对未来城市发展及房地产业的影响。
第六次人口普查公报出来了，我们迟早将看到，人口变动因素，将深刻影响到未来中国房地产行业的景气度。
房地产业界流行着一句话：“看懂了人口也就看懂了房地产”。所以研究城镇化和房地产业景气问题，必须关注人口的各种变动因素对未来城市发展及房地产业的影响。
快速老龄化：刘易斯拐点将极大影响房地产需求
第六次人口普查公报显示，0-14岁人口占16.60%，比2000年人口普查下降6.29个百分点；60岁及以上人口占13.26%，比2000年人口普查上升2.93个百分点，其中65岁及以上人口占8.87%，比2000年人口普查上升1.91个百分点。
过去十几年大步迈进的城市化和飞速发展的房地产市场，莫不得益于中国的人口红利。
计划生育政策使出生率迅速下降,总人口中劳动适龄人口比重上升，形成的一个劳动力资源相对比较丰富，对经济社会发展有利的时期。
然而极端严格的计划生育政策也起到了负面的效果，任何人都不能否认。在东南沿海地区出现的“用工荒”现象，让诸多经济学家纷纷警示中国已经出现“刘易斯拐点”，即劳动力由过剩向短缺的转折点。
老龄化与资产价格密切相关，国际清算银行2010年8月发布了一份报告，研究了22个发达国家1970-2009年之间的房地产价格走势，其结论是老龄化的确会对资产价格产生负面影响。
不管是征兆，还是已经到来，老龄化导致的人口红利衰失和刘易斯拐点，都将成为未来5年中国房地产市场乃至整个中国经济最重要的拐点。
从人口数据推算，到2015年，65岁及以上老年人口大致将达到13.26%。因此悲观估计，或许只要5年，因房地产需求衰减的拐点的出现，中国房地产业将从根本意义上由盛转衰！
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