[摘要] 刚刚过去的一季度，国内主要城市楼市成交量普遍下滑，杭州、温州等城市欲放松限购的传言引起各界强烈关注，随即有业内人士称，如果限购放松，将引发楼市报复性反弹，调控亦将功亏一篑。
刚刚过去的一季度，国内主要城市楼市成交量普遍下滑，杭州、温州等城市欲放松限购的传言引起各界强烈关注，随即有业内人士称，如果限购放松，将引发楼市报复性反弹，调控亦将功亏一篑。
不过，在笔者看来，在库存高企、限贷未放松、楼市调控长效机制逐步推进的背景下，即使限购真的放松，也仅能在心理层面对楼市产生影响，楼市成交在短期放量后，仍将归于平静。
首先，大部分二线城市的“限购令”已经名存实亡。《财经（微博)日报》记者在过去一年曾走访福州、沈阳、苏州、成都、杭州等二线城市，在这些限购城市中，普遍只要支付一定的包装费就可以成功过户，即使在“限购令”执行最为严厉的一线城市，不少购房者也可以通过“打擦边球”的形式获得购房资格。
以某大型城市为例，在“限购令”出台后的很长一段时间里，一些购房者都可以通过补缴社保、个税的方式获得购房资格，特别是在楼市低迷的时候，限购在执行层面容易“睁一只眼闭一只眼”。2013年，该城市楼市量价齐升，管理层加强了这方面的监管，想要通过包装骗取购房资格变得难度较大。但随着楼市降温，这类“打擦边球”的行为很容易死灰复燃。
而在房价上涨压力并不太大的二线城市，“限购令”在执行层面一直不够严格，但真正具备杀伤力的限贷政策则在范围内被严格执行。外地人想要在这些限购城市购房，获取购房资格可以轻松包装，但是想要获取银行的个人抵押贷款则难于上青天。
首先，银行的系统可以实现联网，购房者在不同城市的信贷记录均有据可查，其次，银行还要求购房者提供至少两年的缴纳社保和个税的记录；在一些不限购的三四线城市，限贷依然对当地的楼市产生巨大的影响，同时，由于这类城市的房地产风险较大，银行在审核房贷的时候会更加严格。
从目前的情况看，限贷政策放松可能性很小，空间也很小，在笔者看来，如果部分城市二套房贷首付比例能够从七成降至六成，已经算是政策大开口了。事实上，今年银行钱紧的状况一直在持续，甚至以往被政策鼓励的首套房贷款都“不幸中招”，不仅放款周期被拉长，利率也在不停上浮，在此背景下，更难有骗贷现象的发生。
同策咨询研究总监张宏伟认为，限购的影响会逐渐化解，而限贷的影响是致命的。限购政策只不过是抑制市场需求集中爆发，或者后置一部分当前不符合购房条件的市场需求，而限贷政策则不一样，无论该城市有没有施行限购政策，如果当前没有信贷额度或者贷款利率上浮、审批周期拉长，都有可能直接影响市场成交量的表现。
其实，在广大二三线城市，由于整体楼市已经供过于求，在限贷的背景下，即使“限购令”松动，也不可能对当地楼市的供求状况产生颠覆性的影响。截至3月底，房地产研究院监测的20个城市新建商品住宅库存总量为8401万平方米，环比增长2.0%，同比增长16.3%，20个城市的库存量已经创下了近5年的历史新高。其中，几个二线城市库存呈现环比与同比双双上升的态势。
除了高库存以及限贷的制约，楼市长效机制的不断推进也会让持有多套房成为一种负担，不动产登记、房产税的全面推开都只是时间问题。
所以，在目前楼市分化的背景下，“限购令”的放松确实是有可能的，但真正要让房地产市场实现稳定健康发展，需要的是楼市长效机制的推进，以及用合理的手段消化过剩的库存，优化资源的配置，在这个意义上，分类调控、双向调控政策的提出恰逢其时。
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刚刚过去的一季度，备受各界关注的杭州楼市，渐渐出现“两极分化”的局面。
《每日经济新闻(微博)》记者注意到，虽然土地市场渐显萧条，但2014年一季度杭州的卖地收入仍创历史新高。与此同时，虽有不少楼盘开盘，但杭州一手房的成交量波澜不惊，形同温吞水。
在业内看来，杭州卖地成绩的高企，主要仰仗一季度几宗热门地块的出让，不能真实地反映杭州楼市现状。
热门地块“贡献”大
根据浙江土地网的公开数据，一季度杭州市卖地64宗，出让面积230万平方米，可建面积619.4万平方米，成交金额469.4亿元。在历史同期当中，这个卖地收入是的。这个数据包括了杭州主城区和余杭、萧山两区。
杭州主城区的卖地收入是373.8亿元，占到整个杭州市卖地收入总额的8成，创主城区的历史新高。
数据显示，在27宗成交地块中，涉宅用地占15宗，成交面积80.7万平方米，可建面积202.2万平方米，成交额228.7亿元。
余杭和萧山两区一季度的土地市场成绩平平。其中余杭区卖地46.8亿元，与2013年同期的49.5亿元基本持平，萧山一季度卖地48.7亿元，虽高于2013年同期成交额，但与2011年83.9亿元的成交额相比差距甚远。
记者同时也注意到，萧山和余杭两区，基本上都是直接成交。如余杭区，一季度仅有未来科技城一宗宅地进入现场竞价，最终由合景泰富拿下，其余地块均直接成交。而萧山区成功出让的12宗地块全部直接成交，其中包括中国铁建、众安分别拿下的地铁沿线宅地。
能够让杭州卖地收入创纪录的，主要还在于杭师大地块、大悦城地块、热电厂地块、前线锅炉厂地块等热门土地的出让，还有雅戈尔杭州申花板块地王的退地，违约金的到账，整体上充实了一季度杭州卖地收入的账目。
出让放缓二季度或临淡季
卖地虽然红火，杭州主城区3月份土地却是零出让。二季度杭州的卖地情况可能不甚乐观。
据目前的实时统计，4月份杭州已经公告挂牌的待出让土地只有5宗，起价也只有20.71亿元。这其中只有一宗是宅地，位于杭州余杭区。
余杭和萧山两区的观望情绪较浓。余杭区2014年推地计划中包括了未来科技城、五常、崇贤等2013年热门区块的优质宅地。萧山区今年计划供地是143宗（7969亩），其中宅地71宗，计划出让面积超过去年实际成交量的3倍。
反观一手房销售，3月底的实时数据显示，日成交约53套，相对于整个杭州市来说，还是惨淡了一些，而库存却莫名暴涨了2000套。
杭州某上市房企董秘告诉记者，土地市场看起来有趋冷的趋势，这跟目前整体环境有关。有业内人士表示，不少大鳄已基本停止在土地竞买现场拿地，而是倾向于在二手市场找地，因为市场上要转手的地块不少，这可能是今后的一个趋势。
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