[摘要] 物业管理是城市管理和社区服务的重要组成部分，关系你我利益，关系市民幸福指数。随着生活质量的提高，人们对物业管理的期望值愈来愈高，提升小区物业管理水平迫在眉睫。
物业管理是城市管理和社区服务的重要组成部分，关系你我利益，关系市民幸福指数。随着生活质量的提高，人们对物业管理的期望值愈来愈高，提升小区物业管理水平迫在眉睫。
据统计，市区现有居民小区999个，其中实行物业管理的小区270个，面积2163.4万平方米，户数18万余户，涉及人口达80余万人。提升小区物业管理水平，是政府和百姓的共同呼声和期盼。
为给全市业主打造幸福舒适、环境优美、管理有序、服务优良的居住环境，2013年，围绕实施小区物业提升工程，市委、市政府出台了《关于进一步加强物业管理工作的意见》，建立了有利于小区物业水平服务提高的政策制度体系，打响了一场提升物业管理水平的攻坚战。
物业费收不上来怎么办？将欠交物业费记入诚信档案；物业服务工作不到位怎么办？新建住宅物业要缴“质保金”；老小区脏乱差怎么办？设立社区物业服务站；房屋出现质量问题怎么办？实施工程质量保证金制度……随着一系列措施的出台、市民素质的提高，我们坚信，徐州市民的生活会更加舒心。
物业费收不上来怎么办？ 对恶意欠交行为出“组合拳”
去年年初，鼓楼区祥和小区的化粪池发生外溢。全部修复约需10万元资金。但小区26栋楼2205户居民仅有980户交纳了物业费，按每户每年50元的收取标准来计算，修复化粪池的资金缺口很大。
对物业不满意，居民可以曝光，但部分居民不交物业费，物业也着实为难。为帮助物业企业解决发展瓶颈，新的意见规定，实施对故意欠交物业费追交制度，将当事人欠交物业费行为记入诚信档案。
业内人士表示，以往的物业管理办法，对恶意欠交物业费的行为缺乏制约措施，而新的意见规定，业主应增强爱护小区环境意识、遵守公共秩序意识和主动交纳物业服务费的意识。
对欠交物业费的，可以采取教育、行政、法律手段催交。对于恶意欠费的公职人员，经物业服务企业上门催交1个月，并在小区公示后仍不交纳的，由街道办事处（镇）发函至其所在单位催交。7日内仍不补交的，由所在单位从当事人收入中直接扣交给物业企业，并将当事人欠交物业费行为记入全市诚信档案。对于恶意欠费的科级（含副科）以上干部，由街道办事处发函至欠费人所属干部管理部门，将其不良行为记入本人档案，作为干部考核的依据。同时，市、县（市）区人民法院建立欠交物业费立案、审判的绿色通道，依法从快处理。
一位物业服务企业负责人说，“这一制度的建立，为帮助物业服务企业突破发展瓶颈，为企业稳定发展提供有力制度支撑。”
如果小区出现电梯未按规定或约定时间运行、安全门等设施损坏的情况怎么办？小区的监控及门禁系统如果不能正常运行怎么办？发现小区出现违规搭建或擅自改变房屋使用用途，物业未制止或未上报的怎么办？
新的意见规定，我市建立“物业服务质量保证金管理制度”，市区(不含铜山区、贾汪区)新中标的物业服务企业要按照服务面积缴纳“物业服务质量保证金”，物业服务工作不到位，包括发现以上情况时，可直接进行经济处罚。对被列入“黑名单”的物业服务企业，一年内不允许进行招投标，同时在创优过程中“一票否决”。
保证金采取阶梯式分段收取的方式：住宅地上总建筑面积10万平方米以内的部分，每平方米1元；10万平方米至20万平方米的部分，每平方米0.5元；20万平方米以上的部分，每平方米0.2元。保证金按物业招标面积一次性收取。待物业服务合同期满，经区级房管部门和街道办事处考核，可将剩余的保证金和利息返还给物业服务企业。
收取的保证金，将重点从基础管理、房屋管理与维修养护、公用设施设备管理、保安消防车辆、环境卫生管理、绿化养护、和谐社区建设、管理效益等8个方面、67条进行考核扣罚。从而对物业服务企业的管理、服务等各个方面进行了严格规范。
例如，发现违规搭建或擅自改变房屋使用用途未制止或未上报的，扣50元；小区的监控及门禁系统如果不能正常运行，扣100元；同时，电梯按规定或约定时间运行，安全门设施齐全，无安全事故——每发现一处不足或损坏维修不及时的，扣50元。
“这一政策，可规范物业服务企业的管理，提高物业服务质量，促使物业服务企业认真履行服务合同中的责任义务，真正让小区业主享受到优质、等价的物业服务，减少物业管理中的矛盾和纠纷。”市住房保障和房产管理局副调研员曹辉认为，这一制度还对物业服务企业随意撤出项目、业主的费用该退未退或不完全退的等不良行为进行了约束，规范了物业的退出机制。
房屋质量出现问题怎么办？ 实施工程质量保修金制度
百姓住宅一旦出现工程质量问题，将影响业主的安全和生活质量。为解决这类问题，我市建立住宅工程质量保修金制度。申请开发项目的开发企业必须按项目面积缴存一定比例的“住宅工程质量保修金”，主要用于保修期满后工程质量遗留问题的解决。
住宅工程质量问题主要包括两个方面，一是保修期满后有一些隐蔽工程质量问题需要解决；二是个别开发企业对保修期内的问题久拖不决，保修期内工程质量问题不能及时解决。这给业主的生活带来了较大的影响。一方面，业主交给物业企业的物业服务费不包含这一项，另一方面，当前房地产开发企业大多为项目公司，项目交付后就注销，导致有些质量问题出现后，解决问题没有着落。因此,我市建立住宅工程质量保修金制度。
保修金的缴纳将根据地上部分总建筑面积，采取阶梯式分段收取的方式，缴存标准为：地上建筑面积10万平方米以内的，每平方米2元；10万平方米至20万平方米的部分，每平方米1元；20万平方米以上的部分，每平方米0.5元。保修金由房地产开发企业按前期物业招标的建筑面积一次性缴纳。
保修金存储期限自缴纳之日起计算，保修金存储期限一般为10年。房地产开发企业缴的保修金，按银行同期活期存款利率自存入专户管理的银行账户之日起计息。
申请使用保修金，可由业主委员会或者业主代表、物业服务企业向市物业管理中心书面提出申请，并出具相关有效证据，填写《徐州市工程质量保修金使用申请表》，向市物业管理中心提出申请。
市住房保障和房产管理局副局长王晓辉强调：“该制度主要是针对新开发的楼盘，是指在保修期满后的一种制度保证。收费不是目的，主要目的是促进房地产开发企业提高工程质量，做好保修期内的维修工作。”
老小区脏乱差怎么办？ 建立社区物业服务新模式
去年11月25日，在紧邻二环北路的一个老小区——鼓楼区久隆小区里，楼道干净整洁，小区环境清洁有序。当天，市区社区物业服务站——久隆物业服务站在这里正式挂牌成立，这标志着徐州市区老旧小区实行长效管理又迈出坚实一步。目前，市区已经有12个老小区建成了这样的物业服务站。
据了解，目前市区的老小区，大部分是零散的、无物业管理的状态，绿化养护、公共设施维护、房屋公共部位的日常养护、以及化粪池清理等服务缺项严重，很大程度上影响了业主的宜居。对此，我市提出在无物业管理的老旧小区,尝试建立社区物业服务站点。
根据房屋、环境、配套设施等现实状况，社区物业服务站主要为居民提供保障日常生活的基础性服务，包括老旧小区的环境卫生保洁，单元门、窗日常综合管护，公共区域照明，绿化养护，车辆停放服务，下水道疏通以及化粪池清掏等内容，都被纳入社区物业服务范围。
原则上，每3万平方米设立一个社区物业服务站，将辖区内所有无人管理的老旧住宅纳入管理范畴。由街道办事处负责筹建，市、区两级政府给予每年4万元办公经费的补贴，业主按其产权建筑面积0.2元至0.3元/月的标准来交纳综合服务费，服务费用每半年由社区居民委员会统一向居民收取。并且，社区物业服务站至少每半年向居民公布一次费用收取及使用情况，接受业主监督。“由政府和业主共同努力，使老旧小区有人管、管好它。”
今后，我市将逐步推广这一做法，力争用3年的时间，老旧小区80%建立社区物业服务站，进行长效管理，切实解决部分老旧小区无人管理的局面，为居民提供日常生活的基础性服务保障。
延伸阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
