[摘要] 7月,一线城市多宗土地交易单价接近甚至超过周边房价的单价,对于拿地企业来说,只有房价在短时间内大幅上涨才能实现盈利,这不仅会给公司经营带来风险,还可能为“高地价-高房价”的恶性循环推波助澜。
某研究院日前公布的热点城市房价上涨压力快评指出,7月,一线城市多宗土地交易单价接近甚至超过周边房价的单价,对于拿地企业来说,只有房价在短时间内大幅上涨才能实现盈利,这不仅会给公司经营带来风险,还可能为“高地价-高房价”的恶性循环推波助澜。
“面粉”价格超“面包”
有数据显示,今年北京朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块被中粮地产(000031,股吧)竞得,楼面价为28881元,但剔除保障房后楼面价为每平方米48444元,而周边一二手房价格在每平方米40000-50000元;北京丰台区花乡夏家胡同R2二类居住用地项目被懋源置业竞得,楼面价为23098元,剔除保障房后为45819元,周边一二手房价格为每平方米40000元。上海浦东新区张江高科(600895,股吧)技园区中区C-11-3、C-11-4、C-12-2、C-12-3地块被万科联合张江集团竞得,楼面价为每平方米21416元,周边一二手房每平方米30000元;上海松江区泗泾镇泗凤路一号A地块被保利置业竞得,楼面价为每平方米12568元,周边一二手房每平方米15000-18000元。珠海香洲区横琴十字门中央商务区联澳路西侧地块被广东客商汇竞得,楼面价为每平方米15874元,周边一二手房每平方米15000-25000元。广州海珠区南洲路1026号地块被越秀地产竞得,楼面价每平方米21750元,剔除保障房后为34590元,周边一二手房价格为每平方米30000元。
要改变土地财政思维
分析师认为,近期成交的这些地块楼面价已接近甚至超过周边地区的房价,其中北京孙河、夏家胡同地块和广州南洲路地块,是“面粉”超过“面包”的典型。
拿地房企均看好地王所在区域一至两年后房价有较为明显上涨。如北京孙河地块,当前价位在每平方米4-5万元,该地块成交后业内普遍预期两年后周边房价将上扬至每平方米8-10万元;而夏家胡同地块预计推出价也将达到每平方米8万元。这些地块未来大多定位于建造高档住宅,虽然其预期售价并不能代表周边普通二手房及区域房价水平,但不可否认的是,高价地块成交对企业、购房者以及售房者心理都会带来影响,会刺激房价进一步上涨的预期。
分析人士指出,从短期来看,增加土地供应,坚持土地市场调控和管理未尝不是好方法,但长期来看,仍要改变土地财政思维,开拓新财源如房产税,只有坚持楼市调控,才能更好地从源头上遏制高房价。
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5日,相关研究中心发布数据显示,7月53个重点城市经营性用地成交总建面积共计5026万平方米,环比微减8%,同比增加15%。虽然成交面积小幅减少,但成交总金额却大幅涨至1523亿元,环比上涨18%,比去年同期提升82%。
其中,一线城市7月土地出让成交金额达644亿元,同比上涨186%,环比上涨41%。中原地产研究中心张大伟表示,7月土地成交金额飙升的很大原因是,在一线城市土地资源愈加稀缺的背景下,企业一线土储量逐渐降低。因此为补充土储,多个大型房企回归一线拿地。而本月土地成交金额涨幅突出,主要原因在于一线城市成交额增幅较高。
值得注意的是,随着地价整体走高,楼面价随之上涨。
7月重点监测的100个城市中,61个城市住房成交价格环比上涨,39个城市环比下跌。环比下跌的城市数量增加10个,其中跌幅超过1%以上的有7个。环比上涨的城市数量减少10个,但涨幅在1%以上有33个,较6月增加7个。
而就北上广等十大城市的房价而言,7月十城的住宅均价为17609元/平方米,环比上月上涨1.34%,比上年同期上涨11.06%,这也是同比涨幅首次超10%。
原住建部政策研究中心副主任王珏林指出,当前房地产调控阶段性效应减弱,面临较大的房价上涨压力,“尤其是重点城市房价上涨过快,给调控带来较大压力。”
中国房地产业协会副会长朱中一对此表示,“我已向中央政府建议,地方政府把土地的供应跟住房的供应计划挂钩,把稳定房价的目标跟地价衔接起来,否则的话‘天价地王’频频出现,不利于市场的发展。”
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