[摘要] “房企再融资开闸”已不再停留在是否成为可能的层面上，而是再融资开闸的范围。房企再融资开闸，意味着探索市场化、支持合理需求和间接干预新调控措施的开始，这对房地产行业长期发展是一大利好。
“房企再融资开闸”已不再停留在是否成为可能层面上，而是再融资开闸的范围。从监管层的政策意图来看，基于政策导向的有限开闸概率，即对于普通商品住房和保障房项目适度放宽再融资限制。
对保障房项目适度放宽再融资限制，目前来看没有异议。笔者认为，之所以对普通商品住房项目可能会放宽再融资的限制，与近期管理层提出的“要支持首套房购置”、“积极释放有效需求”有关。今年以来，一线和二线重点城市住房成交火热，住房销售面积平均同比增幅在30%以上，绝大多数一线和二线重点城市库存水平持续下降。但是，在火热的住房需求中，以首套房购置为主的刚性需求占比达到85%以上，这说明住房有效需求比较旺盛，需要增加市场有效供应。
重点城市库存水平下降同时，6月份以来的“钱荒”让很多银行收紧了房贷，有的商业银行分行给下面支行的房贷指标只有几百万元，且首套房贷的利率优惠也逐渐淡出，这是造成7月份房地产销售明显回落的主要原因。中指研究院监测的43个重点城市中，7月份超过6成成交面积回落，平均回落10%，库存也在7月份以来持续数周上升。例如，北京6月份还在为库存逼近6万套的“警戒线”而着急，7月份一手住宅库存量就迅速上升至10.7万套，达到今年高点，这不符合新一届管理层要“支持首套购房、释放有效需求”的指示。满足市场需求的方法就是增加适销对路的产品，这需要房企加快产品周转。在房地产大周期下行的背景下，利润靠“囤地和涨价”的时代不复返，房企生存和发展也只有靠“适销对路”和“加快周转”。对于资金密集型的房地产行业来说，需要拓宽资金来源，再融资结构性开闸则水到渠成。而且，针对刚需住房供应的再融资放宽，有利于增加供应和扩大内需，有利于稳定房价。
更为重要的是，即便国内资本市场对于房企再融资关闭长达4年，但是房企绕道海外和国内影子银行的融资活动如火如荼。而且，在量化宽松的背景下，海外融资成本比国内低很多，有的募资成本只有国内的一半。同时，在需求旺盛的支持下，上半年房企资金来源中，自筹资金和其他资金（主要是订金和按揭贷款）占比达到82%，上半年主要城市诞生的40多个地王已经充分说明了房企资金的充裕，也意味着房企融资限制政策效力正在减弱。进一步讲，通过卡死国内资本市场融资，限制房企囤地和捂盘行为的做法在某种程度上已经失效了。与其政策越走越偏，还不如重新设计来适应和引导当前市场需求，将增量资金用在“刀刃”上。
新一届政府上任以后，着力攻坚阻碍市场运行和市场机制发挥中政府无效或低效干预的政策和体制，目的在于厘清政府与市场的关系。我国房地产市场“十年九调”、46个调控政策文件，无法阻止房价快速上涨，住房困难日益加剧，房地产非理性繁荣对经济和社会发展造成冲击。从根源上讲，与政府作用发挥不到位、政府与市场的关系没有厘清关系很大。因此，在解决房地产问题的思路上，着重于从长效机制上消除制约房地产调控绩效差的病根，如不动产统一登记、房地产税制改革、征地制度改革、集体土地入市、金融制度改革（机构公平准入、利率市场化）和户籍制度改革等。此外，有意淡化房地产调控的提法，特别是行政干预较强的措施，如房企融资“一刀切”卡死就属于此列。
有意淡化并通过长效机制建设来取代行政性措施，并不意味着即刻退出。在当前经济转型困难重重的情况下，如果贸然退出原有政策，往往会因为实体经济不振，叠加长期行政管制下道德风险和市场化监管能力孱弱，加速经济泡沫化。当前，“地王”与“鬼城”并存、实体经济资金匮乏与房地产资金宽裕并存、房地产市场在不顾实体经济困境的情况下依旧繁荣，已经说明了这一点。更为重要的是，在经济转型相当长的过渡期内，公共投资将取代出口成为“保下限”的主要动力，公共投资需要融资保证。但在财政收入增幅进入“个位数”、地方财政增幅被“拦腰折断”、高达3万亿地方债务偿债高峰期的到来、财政收支“剪刀差”扩大和城镇化成本需要可持续资金来源等情况下，刚性住房需求能否持续释放，具有综合利好效应。这对房地产市场泡沫“转着陆”的实现、行业健康向上发展氛围的培育、公共投资的资金支撑和地方政府债务偿还等，都有积极影响。
新一届政府之所以对房地产调控，特别是限购和限贷等政策没有做出明确表态，就是综合正反两方面的考虑后不得已而为之。管理层淡化原有调控政策被很多机构认为是政策退出的信号。大智慧数据显示，自7月以来，上证房地产指数涨幅超过4%，远超大盘整体表现，主要原因就在于此。正是基于政策方向可能被“误读”的考虑，国家发改委主任徐绍史日前指出，要坚持房地产调控的各项政策。这是新一届政府上任以来，首次对房地产调控政策未来将走向何方的明确表态，表明既有的房地产调控政策在短期内还要坚持。
正是在这种复杂的情形下，房企再融资的结构性开闸是一个非常积极的、包含诸多正面的信号。以限购、限贷和融资控制为主的调控政策是2010年以来紧缩性调控的主基调，一直坚持到今年“新国五条”的出台。对于行政措施为主的调控所存在的负面问题，新一届管理层一直通过长效机制建设来寻找更有效市场管理措施，维持原有政策只是不得已选择。但值得注意的是，改革已经开启。房企再融资开闸，意味着探索市场化、支持合理需求和间接干预新调控措施的开始，这对房地产行业长期发展是一大利好。
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房企再融资开闸在即 房地产业再担稳增长重任 
宋都股份的一则定向增发预案，让地产股在8月7日早盘全面爆发，也让房企再融资成为上周实时热门话题。
并非宋都股份是地产股的“带头大哥”，而是宋都股份定向增发预案所募集的不超过15亿元资金，八成将投入位于南京与杭州的中小户型商品房项目。如果这一增发方案获得批准，将意味着房地产业再融资条件进一步放宽，市场对此反响强烈。
早前，新湖中宝的再融资方案显示，其所募集的不超过55亿元的资金，将用于上海两个棚户区改造项目。这被市场理解成房地产再融资只是有条件放开，即只对募集资金用于旧城改造、棚户区改造或保障房建设的房企“开闸”。如今，宋都股份募集资金的“新”投向，给了敏感的房地产商一个惊喜，也大大超出市场原先预期。由于目前以“筹划重大事项”为由停牌的房企很多，一旦再融资条件放宽，从事商品房建设的房企，将会因为坐拥巨资而放胆拿地，争做地王，房价也会因此再上台阶。有人甚至断言，地价的不断高升将会推动房价在未来5年内翻番；更有地产大佬表示，新一届政府可能更希望房价上涨，即便是的高端别墅产品，依然有较大的价格上涨空间。
从“棚户区改造项目”到“中小户型商品房项目”，募集资金投向的变化，似乎表明房企的再融资条件正在逐步放松。虽然房企融资申请最终能否获批尚不得而知，但房地产融资政策生变，看来已无悬念。这种变化，源自楼市调控政策基调的改变。
日前召开的中央政治局会议在讨论研究当前经济形势和下半年经济工作时强调，“积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展”。从“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，到“促进房地产市场平稳健康发展”，这一变化并非仅仅体现在措辞上，更体现在房地产业在下半年稳增长中所扮演角色的变化以及可能的政策调整。
城镇化离不开房地产业，而城镇化又被视为确保未来中国经济持续增长的推动力。种种迹象显示，经历“新国五条”对房地产业的调控之后，面对经济增速放缓，房地产业再次走上前台，担当起拉动中国经济，但又不消耗政府资源，还能缓解金融风险的重任。资本市场甚至已经从目前地产股对稳增长的影响及其再融资放开的预期中，悄然酝酿着市场风格从成长股向周期股的转移。
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为什么又是房地产业？
一方面，为了确保经济运行在合理区间，近来中央出台了包括支持铁路、城市基础设施建设、棚户区改造、环保、4G等领域的稳增长措施。有分析认为，这些措施只能拉动GDP在0.15%~0.4%之间，总体看，对经济的拉动效果并不显著。要遏止经济增速下滑势头，还需作为基础行业的房地产业“出山”，因为房地产投资可以支撑从土地到钢材、水泥等所有商品的销售，从而提振整个经济的需求。而房地产业作用的发挥，自然离不开融资政策的支持。只有逐步放开房地产再融资，才能在中短期内刺激地产投资和新开工项目的回升，从而为稳增长提供动力，推动GDP在三、四季度出现显著回升。海关总署实时发布的数据显示，7月份铁矿石进口总量为7310万吨，创下月度记录新高，较上年同期增长26%，较6月份增长17%。而7月份铁矿石进口创新高，正是建筑需求大增下的产物，这似乎也印证了房地产业对经济增长不可小视的拉动作用。
另一方面，近期国家审计署公布的“36个地方政府本级政府性债务审计结果”显示，截至2012年末，18个省会和直辖市，有17个承诺以土地出让收入来偿债，比例高达95%。虽然财政部此前公布的数据显示，今年1至6月，地方国有土地使用权出让收入16722亿元，同比增加5292亿元，增长46.3%。但考虑到宏观经济环境不好，地方政府非常依赖土地出让收入，而今年到期偿还的地方债数额又不是小数。因此，此时如果房地产业因为调控不慎出现崩盘，影响地方土地出让收入，这不仅会挤压地方政府的民生支出，更会影响地方债的偿还；如果地方债偿还出现违约现象，那又会给银行带来更多坏账，导致银行体系不稳定，最终影响整个经济的稳定运行。这显然是政府和社会都无法承受的。
从目前看，要使中国经济步入可持续发展的轨道，必须解决经济结构调整和转型升级的问题。不过，这是长期问题，不可能在短期内毕其功于一役。要让长期结构性和政策性问题得到根本解决，必须先稳住“短期”。考虑到制造业产能普遍过剩、基建投资受制于信贷投放力度，新的经济增长点的培育尚需时日，短期内要稳住经济，依然离不开房地产业的平稳健康发展。正是在这样的背景下，房地产业调控基调开始改变。
尽管房地产业对中国经济增长的推动作用至关重要，但这并不表明政府必然采取全面刺激楼市的措施。二季度央行货币政策报告明确指出，要落实好差别化住房信贷政策，支持保障性住房、中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费，坚决抑制投机投资性购房需求。这可视为包括融资政策在内的一系列支持楼市政策的取向，即重视房地产业的重要作用，但只会放松房企融资的部分条件和限制——对真正愿意建设保障房和棚户区改造以及将资金投入刚需住宅项目的房企，政策将会给予融资支持；但对那些存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房企，融资大门将依然紧闭。
从房地产业调控实践看，用行政手段调控房价，只能越调越高。要“促进房地产市场平稳健康发展”，发挥房地产业对经济的拉动作用，关键还是要去行政化，建立长效机制，让市场机制更多地发挥作用。有消息表明，正在推动中的“扩大个人住房房产税改革试点范围”，可能会继续从增量房入手。这一被市场人士认为“无关痛痒”的征税安排，其背后的政策考量可能正是为了维护房地产业的平稳健康发展。毕竟，如果从存量房开征入手，在经济增速放缓之际，楼市若发生“雪崩”，将会使疲弱的经济雪上加霜，并会使目前出台的“微刺激”措施功亏一篑。
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