[摘要] 近日，多家上市房企发布了2012年销售业绩快报，其中标杆房企几乎全部完成全年销售任务，销售业绩几近全线飘红。业内人士表示，虽然2012年房企销售业绩全线飘红，但行业利润率却明显下滑。
近日，多家上市房企发布了2012年销售业绩快报，其中标杆房企几乎全部完成全年销售任务，销售业绩几近全线飘红。业内人士表示，虽然2012年房企销售业绩全线飘红，但行业利润率却明显下滑。
据北京中原地产市场研究部和记者统计的数据显示，截至1月14日，已发布业绩快报的房企中，25家标杆上市房企2012年销售额总计为9664.58亿元。其中，万科、保利、中海以及恒大4家房企合计销售额为4248.5亿元，占上述25家上市房企2012年销售总额的44%。
值得一提的是，记者从多家上市房企高层处获悉，无论是内地房企还是港资开发商均认为2013年房企的日子要比2012年好过，资金链也会相对放松。
对此，远洋地产控股有限公司董事局主席、总裁李明近日在一次论坛上表示，房企经过了2008年和2012年两个的紧张阶段，已经长了记性，预计2013年房企的整体实力将有所提升。
销售额直逼万亿元
实际上，除了合生创展2012年销售额达116亿元，同比上涨17%以外，据中原地产市场研究部统计数据显示，其他24家房地产上市公司中， 2012年合计完成销售业绩达9548.15亿，同比2011年上涨幅度高达27.3%。
根据中原地产上述24家标杆房企2012年销售业绩统计表显示，14家上市房企销售额突破300亿元，6家突破500亿元，2家突破1000亿元；此外，已公布2012年销售任务的房企几乎全部完成其销售目标，甚至多家上市房企的销售目标完成率在120%以上。
更值得一提的是，据中原地产表示，早在2012年10月份，保利地产（600048）、中海地产、绿城集团、世茂房地产、招商地产（000024）、越秀地产、融创中国、中骏置业、华润置地、禹州地产及远洋地产等11家标杆房企就已经完成了其2012年的全年销售任务。
除此之外，据记者了解，2012年11月，80%以上的大型房企提前完成了全年销售目标，当时房地产行业出现大型房企2012年全线超额完成销售目标的“盛况”。
对此，链家地产市场研究部张旭向本报记者表示，2012年虽然宏观经济政策没有调头放松，但长期的平稳过后，下半年整个房地产市场进入了以消费持续回归市场为特点的“后调控时代”，在此种大环境的推动下，2011年楼市的惨淡不见了，反而出现销售金额同比“普涨”、年度目标“普超”的现象，这并不让人意外。
事实上，2012年年初，房企高层还在为当年的销售目标头疼，当时即使是大型房企的高层也没想到4月份以后楼市出现的回暖会一直延续至年末，甚至楼市年末还出现翘尾行情。不过，虽然标杆房企的销售业绩全线飘红，但行业利润率却明显降低。
行业利润下滑
“随着房价上涨趋势明显放缓，通过土地溢价来获得较高利润率的时代已经过去”，北京中原地产市场研究总监张大伟向记者表示：“我们以标杆房企发布的半年报和三季报的销售净利润率作为其2012年的销售净利润参考，通过数据对比可以看到，自2007年以来，标杆房企的销售净利率呈现明显下滑趋势，已从2007年的24%下滑到2012年的18%。”
实际上，正如张大伟所言，2012年多家房企都采用了以价换量的销售策略，因此其利润率增速明显降低，而为了弥补销售净利率的下滑，多数标杆房企均已经着手提高其资产的周转率。
而张大伟提供的另一组数据则显示，以开发商2012年销售面积与其土地储备面积的比值作为其周转速度的参考指标，十大标杆房企可以划分为三类，其中，高周转企业仅有万科一家，其年土地储备周转率达到31%；大部分企业属于均衡周转房企，包括保利、恒大、华润、金地、招商、中海，其平均的周转率为17%；而富力、绿城、雅居乐的周转速度则明显偏慢，平均值仅为9%。
对此，路劲地产集团执行董事汪浩曾向记者表示，随着市场的变化，相比过去几年，房地产行业的整体毛利率在下降。在目前的市场环境下，公司正致力于提高周转速度来提高利润总额，这是公司的一个方向。
此外，张大伟还表示，回顾2012年标杆房企的表现，无论是“以价换量”，还是加快周转速度，这些房企执行的策略都表明标杆房企已经意识到楼市价格上升空间已经不大，那么加快销售节奏获得更多利润已经是大势所趋。
对此，同策咨询研究中心总监张宏伟向记者表示，2012年上半年房企“以价换量”已经导致利润率状况持续恶化，因此不少房企开始谋求转型，通过养老地产、商业地产、产业地产等多元化业态来规避未来住宅市场的风险。
2012年逐月放量的楼市销售，让大部分房地产企业再次赚了个盆满钵满，而且呈现出销售面积、销售金额、超额完成比例三方面上涨的态势。
万科1月7日晚间公布，2012年全年已累计实现销售面积1295.6万平方米，销售金额1412.3亿元，较2011年分别增长21%和17%。
同日公布销售业绩的恒大地产，虽然今年以来销售强劲，但并没有成功迈过“千亿”门槛。2012年全年，恒大累计实现合约销售额923.2亿元，完成全年800亿元合约销售计划的115.4%，销售额较2011年增长14.8%，全年累计合约销售面积1548.5万平方米，较2011年增长26.9%。
龙湖地产宣布2012年全年实现合同销售金额401.3亿元，合同销售面积418万平方米，同比分别增长4.9%和27.2%。碧桂园在2012年也录得不错的成绩，全年签约金额476亿元，销售面积达764万平方米，同比涨幅分别为10%、11%。
刚刚在香港上市的旭辉地产2012年业绩亮眼。在过去的2012年，旭辉录得合同销售金额共约95.4亿元，合同销售面积约102.6万平方米，合同销售均价约9300元/平方米。虽2012年年度销售未能破百亿元，但对旭辉而言，集团2012年全年合同销售金额和合同销售面积同比分别增长75%及90%，亦己超过2012年度全年的销售目标。
世茂房地产的销售业绩也十分夺目。1月4日，世房宣布截至2012年12月31日的12个月未经审核营运数据。该集团于2012年合约销售额共录得460.97亿元，超过全年销售目标307亿元的50%。2012年全年世茂房地产的项目销售均价为11277元/平方米，而在2011年，均价为12845元/平方米，同比回落12.2%。
链家地产市场研究部张旭认为，2012年是我国整个房地产宏观调控的转折年。虽然宏观经济政策没有调头放松，但长期的平稳过后，2012年下半年整个房地产市场开始进入以消费持续回归市场为特点的“后调控时代”。
在此种大环境的推动下，同比2011年，销售金额、销售面积、超额完成年度目标“三涨”的情况出现，并不意外。特别是在2012年11月时，超过80%的大型房企就已经提前完成全年销售目标的前提下，大型房企2012年全线超额完成销售目标的“盛况”，可能成为现实。
“上半年的行情还是有些看不清”
中低价位房源扎堆的公寓库存降幅则相当可观。
据佑威统计，截至去年12月31日，上海商品公寓的可售面积为784.79万平方米，去化周期为7.2个月。其中，面积在100平方米以下商品公寓的可售面积为207.93万平方米，去化周期仅为4.5个月。
黄志坚说，小户型公寓总体上供不应求，购房者在价格上或已失去主动权。不过，随着经适房的大量上市，未来这类房源的供应情况可能会有所改善。
某上市房企副总裁认为，上海一手住宅主要类型的产品去化周期都在1年以内，说明供不应求的端倪已现。
“相比2012年的元旦，今年元旦的成交还是不错的。”德佑地产研究主任陆骑麟说，今年元旦上海楼市的2.83万平方米成交量，是2012年元旦的2.25倍。
陆骑麟由此预计，今年1月上海市商品住宅成交量，也有望再次达到100万平方米的水平。
该副总裁认为，当前的市场行情远未达到恐慌性购房涌现、开发商可以捂盘涨价的地步。
杨健同样谨慎。
他说，虽然业内对2013年的楼市比较乐观，但具体会怎么走还是个未知数，要看会有什么政策，“新年开始不会有明显的价格上涨，可能刚需、中等价位的楼盘成交会活跃一些，上半年的行情还是有些看不清。”
“房企年底清尾盘”
短期内，房企放缓推盘似乎难以避免。
某外资房企董事介绍，该公司旗下项目在1月只有尾盘在售，新的预售证会放到春节后申请。
“这主要是我们自己的销售节奏的问题，多数开发商在1月也不太会考虑新开盘。”他解释说，春节前的市场比较淡，天气也寒冷，历年都是这样，新的、大型的销售都会放在3月初推出。
他认为，各个开发商在售的项目都有一些尾货，现在市场行情不错，自然也可多卖一些。
“像我们的尾盘还有200套房源，既足够应对客户，也可以利用春节前的时间清一清。”上述外资房企董事说。
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