[摘要] 随着国家调控思路的日渐清晰，房地产业格局也渐趋明朗：房企开始分化，龙头企业手中的资源进一步集中，“万保招金”等“白马股”还将继续攻城略地，通过“薄利多销”方式实现业绩增长。
随着国家调控思路的日渐清晰，房地产业格局也渐趋明朗：房企开始分化，龙头企业手中的资源进一步集中，“万保招金”等“白马股”还将继续攻城略地，通过“薄利多销”方式实现业绩增长。
先看政策面的环境。房地产调控政策向来是左右市场的要素。而从近期地方政策微调的动作可以进一步印证一个判断，即房价与房地产市场都将稳定在一个波段内微幅的摆动。
10月，一些地方政府在房地产方面屡有微妙动作。比如广州的“限售令”、西安的“限利令”和杭州的“限土地溢价令”。其中，广州的政策是：对珠江新城等中心城区个别异常高价的住宅项目，暂时采取适当限制预售规模、控制交易节奏的措施，也就是说，高价房源限制成交。西安的具体做法是要求“全省房地产项目合理利润率应控制在10%左右”，即公示销售价格，且利润空间不得高于10%。杭州则出台文件称，“对商品住宅地块，当土地价格溢价率达到49%时，将调整竞价方式，即锁定地价，‘从零开始’竞投配建安置用房或保障性住房面积”。换句话说，土地价格不能涨得太离谱。
综观以上三个政策，我们可以看出明显的行政手段短期内控制价格的迹象。高价房只是控制过户，开发商可以照卖，购房者可以买房，不过是人为拖后了登记备案的时间。也就是说，通过行政手段把房价上涨时间点延后了。西安、杭州的政策均可以类推初衷和效果。这些短期政策并未改变真实的市场供需结构，拿地热情高、房企敢提价，均源自市场预期引导下的需求高涨。地方政府显然没有从本质上调节供需，仅仅以行政手段做出了调控的措施。
从地方心态上来看，房地产调控可谓“压是虚，推是实”。比如贵阳新政，包括购房的落户、车号等。这一为消化楼市存量而做的政策努力，堪称用心良苦。相反，西安楼市限利新政到目前仍停留在《通知》的大框架上，尚未出台可执行的细则。
应该说，未来房地产调控还将在不断博弈中寻找平衡，其主要原因是地方政府对房地产业有极大的依赖。
房价平稳运行过程中，房地产市场格局却在悄然变化。龙头房企将越来越强大，这一点从万科、保利、招商等龙卷风似地拿地动作中可见端倪。未来龙头企业在融资能力上的优势将成为抢占市场份额的筹码。相比之下，中小房企面临一定发展的瓶颈。据了解，目前龙头国资房企融资成本在4%左右，不过10%左右，中小房企无论是银行贷款还是信托产品，融资成本多在15%至20%。另外，在市场利润率普遍下降的情况下，龙头房企大量采用合作开发方式，旨在大举拿地并占领未来市场资源，再通过薄利多销方式做大业绩。这一点，从近期保利等公司三季度报可以明显看出了端倪。
相比之下，大量中小房企近期密集筹划转型，这一趋势或将长期的持续。比如中茵股份、亿城股份等中小房地产企业纷纷尝试新的产业领域。“无论是涉矿、涉酒还是涉药，都是在融资和再融资一再受阻的情况下，企业为了长远生计，不得已而为之的体现。”上海证券一位房地产分析师称。
10月十城市土地出让金超400亿
近日，多个城市相继推出了供地的计划，土地市场持续的升温。仅10月份，北京、上海、广州等10个主要城市的土地出让金合计超过400亿元。
南京市国土局日前宣布挂牌2宗土地，总用地面积65.94903万平方米，出让面积共计41.43775万平方米，总起拍价达56.88亿元。值得一提的是，其中一宗编号NO.2012G50的商住混合用地，总出让面积364214.6平方米，挂牌起始价为56.2亿元。折合楼面价7754元/平方米。
根据链家地产市场研究部统计，截至10月29日，包括北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈阳、武汉的10个主要城市土地市场成交规划建筑面积为1510万平方米，总土地出让金达到406亿元。其中住宅用地土地出让金则高达326亿，基本与9月持平。
继9月份土地市场出现火爆的场面，10月份有多个城市先后推出不同规模的供地计划，其中大部分地块有望在11月份顺利的成交。广州市国土房管局表示，近期将推出11宗经营性用地。上海则表示11月共计35幅地块入市，比上月涨59%；推地总面积达140.68万平方米，比上月涨16%。
根据杭州市国土局的出让计划，10月30日，杭州市将迎来十月最后一次土地出让。中原地产市场研究部总监张大伟分析指出，“若这些地块全部出让成功，按总计7.8亿元的起始价算，杭州主城区10月的土地出让总额将突破140亿，较去年同期至少增长103%。”
其他城市中，无锡、长春近期也有不同规模的地块推出或者成交。其中，长春市于10月25日成功出让18宗地块，是今年以来首次大规模出让地块。
张大伟告诉《经济参考报(微博)》记者，从最近主要城市供地及成交土地节奏看，土地市场回暖迹象已经出现。“高单价、高总价的地块次第出现，明显影响了周围区域市场以及整体市场购房者的预期。”
张大伟分析称，按照多地块的楼面价和区域内整体市场的销售情况来看，部分开发商对房地产市场乐观程度有明显提高。“在楼市成交量复苏以及整体资金面缓解的情况下，开发商拿地的积极性也开始上涨。”
张絮分析认为，年底地方政府推地积极性明显的增加，住宅土地也成为主要供应的对象。“随着销售好转，企业去库存也接近尾声，开发商对土地的需求有所上升，部分开发商年底拿地也开始进入了冲刺的阶段，这在一定程度上促进了近期土地的成交。”
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