[摘要] 每年的9、10月份都是房地产销售的旺季，但是在严格的调控政策面前，今年房地产销售能否重复过去的故事仍存在一定的悬念。
每年的9、10月份都是房地产销售的旺季，但是在严格的调控政策面前，今年房地产销售能否重复过去的故事仍存在一定的悬念。不过，即便是“金九银十”的预期，也已提供了资本市场借题发挥的充足题材，近三个交易日，在沪综指弱势震荡的背景下，地产股再度领跑主要行业板块。有分析指出，地产板块后市能否延续强势表现，最终仍将取决于地产销售“金九银十”预期能否兑现。
地产股领跑
保利地产成带头大哥
鉴于PMI等经济数据显示我国经济基本面仍然严峻，上市公司业绩拐点迟迟未现，沪深两市近期始终未能摆脱弱势格局，沪综指迭创调整新低。不过，在大盘颓势尽显的情况下，权重板块地产股的企稳反弹仍然为投资者带来一丝曙光。
昨日，申万地产指数上涨1.20%，在主要行业指数中位居前列，尾盘地产股的企稳也为市场止跌起到了举足轻重的作用。地产板块内，高新发展涨停，东华实业、海泰发展分别上涨7.81%和5.25%，广宇集团(002133,股吧)、招商地产和津滨发展也取得了3%以上的涨幅，保利地产也上涨2.91%，金地集团与万科A表现稍逊，也分别上涨了1.17%和1.09%。
事实上，地产板块的雄起已持续了一段时间，自8月30日以来，地产板块已成为了沪深两市中赚钱效应的板块。根据wind资讯统计，8月30日至9月5日期间，申万地产指数在5个交易日内累计上涨了3.29%，在所有行业指数中表现最为优异，而同期沪综指累计下跌了0.76%；在短短5个交易日内，地产行业指数取得了4.05%的相对。期间，中南建设、保利地产、东华实业、新湖中宝和荣安地产均取得了超过10%的累计涨幅，分别上涨14.67%、12.53%、12.11%、11.04%和10.26%。
值得注意的是，保利地产在本轮反弹中成为了当之无愧的龙头。截至9月5日，保利地产从前期调整的低点9.01元已反弹至10.30元，反弹幅度达到14.32%，表现远好于地产股四巨头中的其他三位。这主要源于保利地产的基本面表现相对较好。尽管受少数股东权益影响，2012年上半年业绩同比减少，但仍符合市场预期；且公司销售表现突出，业绩锁定优异，2012年上半年公司实现合同销售金额502.96亿元，同比上涨27.47%。截至7月底，合同销售金额已达593.89亿，同比上涨33.41%，公司全年销售目标800-1000亿，上半年公司预收账款835亿元，业绩锁定性优异。
因此，从市场的角度来看，地产板块本轮反弹能否持续，保利地产将成为重点观察对象。
初探九月楼市 徐州10大人气楼盘报价信息
“金九银十”预期升温
政策风向决定反弹高度
地产板块在8月底的启动，应该在大部分投资者的意料之中，其反弹的主要逻辑仍是对地产销售“金九银十”的预期。
值得注意的是，地产板块的表现虽受基本面的影响，但更多还需观察政策层面的动向。今年3月份，地产股受到管理层“坚持房地产调控不动摇”表态的影响，迎来了年内的波调整；7月份，国务院督查组到各地开展检查，8月中再传两湖房产税试点扩大，以及8月中房价上涨城市翻番，使得投资者预期后续政策不确定性增强，这直接导致了地产股经历了今年以来最为剧烈的调整。
由此可见，地产股对政策调控压力的反应十分明显，而从管理层一贯的行事风格来看，调控压力的增大主要源于房价的反复。因此，在传统销售旺季的“金九银十”，房价会否出现明显上涨将成为政策调控方向的风向标。
种种迹象显示，今年的“金九银十”或难重复往年的涨价潮。中指研究院3日发布数据显示，2012年8月，百城（新建）住宅平均价格为8738元/平方米，较7月份环比上涨0.24%，涨幅缩窄。同比来看，百城住宅均价连续5个月下跌。与此同时，中央进一步释放信号。日前，国务院总理温家宝在天津考察保障房建设时强调，巩固房地产市场调控成果，需要坚决遏制投资投机性购房需求，更重要的是增加住房有效供应，包括普通商品房和保障房供应。
有分析指出，在调控政策抑投资保刚需的背景下，刚需购买力逐渐释放完毕；同时，房地产企业仍面临较为严峻的去库存压力，在资金链日趋紧张的情况下，必然要加大未来的推房量，这将使房价不再具备持续上升的外在条件。因此，今年的“金九银十”或难现房价大涨局面。
初探九月楼市 徐州10大人气楼盘报价信息
年内有50只房地产信托提前清盘 兑付压力陡增
年内有近50只房地产信托提前清盘
业内人士认为，明年上半年面临更大兑付风险
经过过去两年爆发式增长后，房地产信托将在今明两年迎来集中兑付期，兑付问题成为市场关注焦点。尽管目前没有信托产品被曝出兑付失败，但房地产信托风险暗流涌动，市场不乏房地产信托提前清盘现象。据公开信息显示，三季度以来，房地产信托提前清盘数量就达15只，涉及中诚、中融、新华信托等多家公司。
根据中金公司的研究报告统计，今年第三季度房地产信托到期规模约1000亿元，7至9月平均每月在300亿元以上，房地产信托已经进入兑付高峰。
公开信息则显示，7月份以来，中诚信托先后发布3则产品提前终止公告，分别涉及苏州炜华置业投资集合信托计划、吉林泰安股权投资集合信托计划和金科地产龙头寺项目投资集合信托计划三款产品，而这3款产品融资方均为房地产商。
另外，中融信托旗下的桂林裕恒地产房地产股权投资集合资金信托计划和润丰水尚股权投资集合资金信托计划也以提前终止而告终。新华信托也有包括天津浩地集团山水云天项目贷款集合资金信托计划、湖州万佳房地产股权投资集合资金信托计划和中邦置业集团有限公司债权买入返售集合资金信托计划在内3只房地产信托产品提前清盘。如果再加上其他信托公司提前终止的房地产信托产品，7月份以来至少有15只产品提前清盘。值得注意的是，今年上半年已有超过30款房地产信托提前清盘。目前来看，年内提前清盘房地产信托数量接近50只。
面对集中兑付压力，各家信托公司通过发新补旧、找第三方接盘各种途径缓解一时资金压力，提前清盘也成为释放风险的一种方式。
用益信托研究员岳婷对记者表示，一些信托公司觉得项目后续可能存在兑付风险，要求开发商提前还款以锁定风险。同时，今年以来融资成本在下降，开发商找到成本更低融资渠道后，也会申请提前还款，减轻财务压力。另外，一些产品在设计之初，信托公司为应对兑付预留一定缓冲期，开发商可以提前还款。
记者从一位信托经理处获知，房地产信托率很多在10%以上，再加上信托公司报酬、销售费用，房地产商实际融资成本接近20%甚至更高，这对一些资金实力较弱开发商而言，资金成本压力不言而喻。
由于严格房地产调控政策，银行融资渠道受阻，开发商不得不转道信托融资。此前在京发布《2012中国信托业发展报告》数据显示，房地产信托密集发行主要是在2010年及2011年上半年。2010年1季度末，房地产信托余额才仅为2351.29亿元，2010年末增加到4323.68亿元，2011年6月末继续增加到6051.91亿元。此后，由于银监会开始加大监管力度，加之房地产调控的大环境，房地产业快速增长的势头得到遏制，到2012年6月末为6751.49亿元。
报告还称，由于房地产信托产品的期限多为2年左右，以此测算，2011年上半年新增的1700多亿元房地产信托中的大部分将在2013年上半年兑付，加上2011年发行的2年期以上的信托产品，预计2013年上半年将是房地产信托兑付的高峰期。
一位资深信托人士向记者透露，为实现房地产信托兑付，缓解资金流动性风险，发行补旧、找资产管理公司接盘外，部分信托公司都成立了开放式可赎回的资金池类产品，用于接盘存在兑付风险房地产信托，但由于信息不公开，投资者并不知晓资金具体投向。
上述信托人士看来，房地产信托在明年上半年可能面临更大兑付风险，因为届时到期产品可能在产品设计和风控上存在不足。他对记者称，明年上半年到期信托产品发行期多在2011年上半年，当时由于市场频传监管层将对房地产信托加大监管力度，很多信托公司都在抢项目，较松的风控措施可能为日后兑付埋下隐患。
用益信托研究员岳婷则认为，明年房地产信托兑付压力大小还要看宏观面经济形势和针对信托公司的监管政策。
初探九月楼市 徐州10大人气楼盘报价信息
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
