[摘要] 近日，参与“2012博鳌房地产论坛”的多位企业人士告诉记者，作为纯投资性质的商业地产，尽管在调控闸门之外，但要均衡长期运营与合理回报一直存在难度。另外，由于地方政府对商业地产同样热衷，当前国内商业地产已经出现总量过剩等泡沫化风险。
随着住宅市场的持续调控，已经有越来越多的开发商涉足商业地产。近日，参与“2012博鳌房地产论坛”的多位企业人士告诉记者，作为纯投资性质的商业地产，尽管在调控闸门之外，但要均衡长期运营与合理回报一直存在难度。另外，由于地方政府对商业地产同样热衷，当前国内商业地产已经出现总量过剩等泡沫化风险。
记者了解到，当前除了万科、保利、华润置地(橡树湾润景公馆)等一些标杆企业有意在商业地产分一杯羹，商业用地也正受到其他投资商热捧。前段时间高价地块频出，其中大部分为商业性质用地。北京中原市场研究部总监张大伟曾告诉本报记者，“土地市场尚未全面回暖，目前成交复苏的地块属性基本都为商业类地块。”
事实上，随着调控政策的影响，前半年土地市场一度处于冷清状态。各地政府推出的住宅地块往往以流标和底价成交，由此造成的土地财政的缩水接近上千亿元。与住宅市场形成鲜明对比的则是近期商业地块的升温。业内甚至预计，未来国内房企可能会将更多的人力物力投入到商业地产。
北京首都创业集团有限公司总经理刘晓光在博鳌房地产论坛表示，当前有些地方已经发生了商业地产的过剩，甚至有些企业被套牢后自我淘汰使得行业洗牌加速。他认为，尽管商业地产在京津、长三角、珠三角等大城市圈不乏前景。“但是要做商业地产，需要先有商业的竞争力，不能贸然涉足”。
龙湖地产有限公司战略发展部总经理王亚军分析指出，由于没有限购，“大家把注意力都放在商业地产了，但是做起来难度却非常大”。
王亚军告诉记者，由于商业地产重点是投资属性，投资者对回报的要求就非常高。
“对于一个商业地产而言，怎么样把商圈打造出来，带动整个商圈提升投资价值？”他认为，不是所有的企业都具备商业地产的长期运营能力。
另外则是资金方面，“因为是长期投资持有项目，如果融资成本高到12%以上，基本上商业地产就不用考虑了，偶尔也许一个项目，但很多时候是做不到这一点的。”王亚军坦言，龙湖在打造商业地产过程中，如何控制资金成本是“非常难”的一个问题。尤其是“中国宏观经济往后很长一段时间，都有不确定性”。
深圳美佳华实业有限公司董事长洪小佳则告诉记者，困扰商业地产的还有“租售比”问题。“你卖多少？持有多少？现有的金融体制对商业地产的融资没有办法给予完全的融资，如果全靠融资的话，那肯定会完蛋”。洪小佳告诉记者，“对我们来说一般是卖一部分，持有一部分，但卖的部分尽量不影响整体格局，必须控制好后续经营，控制好业态”。
以专注于商业地产自居的宝龙地产控股有限公司副总裁黄永华则分析指出，除了社会层面对商业地产的需求，造成商业地产升温的另一个因素是“政府层面的默许”。他认为，“这也是当地政府和商业地产商比较容易达到默契，达成多方共赢的一种需求”。
黄永华进一步解释，“对于政府来讲，希望一个不太成熟的地块很快地成熟起来。所以，像万达、宝龙这样企业，在二、三线城市、三、四线城市更能受到政府的欢迎。因为，当这些企业把城市综合体的概念做起来，旁边的地价就翻得更快，甚至几倍的翻”。
“当前很多地方政府热衷于推出商住综合体项目。对于政府来说卖地可以赚钱并能拉动当地GDP；而对于开发商来说，即可规避调控政策，又能变相做住宅项目。确实是双赢的做法。”一位房地产业内人士表示。
而记者了解到，商业综合体等项目在二、三线城市及中西部城市发展尤为迅速。由地方政府主导、出于追求业绩的盲目规划，而野蛮生长的商业地产已经引起越来越多业内人士的警惕。中国房地产住宅研究会副会长顾云昌曾经指出，在竞争激烈的情况下，把城市综合体作为城市经济发动机，大量地供应商业地产土地，一定会造成供大于求。
“如果企业和当地政府前期沟通比较好，能够达到预期，政府将给你更多的支持，这是一种相互默契”。黄永华认为，这是商业地产被看好的原因之一。但是他同样指出，实际上商业地产在现在这个阶段有很多风险已经表现出来。“比如商业地产总量过剩，如此发展下去会对企业和投资者很不利。”
房企“千亿俱乐部”有望添新军 中海净利超万科
除了行业龙头的万科，中国房地产行业的“千亿俱乐部”成员很可能会在2012年增加至三家，中海地产和保利地产正在全力冲击。这意味着万科保持两年之久的千亿规模优势逐渐丧失，更多房企巨头在房地产调控中依然保持着快速的规模增长。
中海净利超万科
当万科为国内房地产企业设立年销售额千亿元的门槛时，中海地产则以净利润超百亿树立起自己的行业标杆的地位。
8月10日，中海地产在香港发布的半年报显示，该公司上半年实现的营业收入增长10%至252.8亿港元，实现房地产业务利润增长12.2%至122.3亿港元，其中归属股东利润增长17.7%至83.8亿港元，折合人民币约68.7亿元。
根据万科此前发布的半年报，万科2012年上半年实现的营业收入307.2亿元和净利润37.3亿元，同比分别增长53.7%和25.1%，这意味着中海地产的上半年净利润总额接近万科的两倍，位居行业位。
在销售的方面，中海地产上半年实现销售额651.5亿港元，折合人民币约534亿元，同比增长高达25%，创下历史新高。中海地产董事局主席孔庆平当日在业绩会上公开表示，由于上半年销售理想，公司将全年销售目标由年初的800亿港元调升至1000亿港元。加上7月份101亿港元的销售额，中海地产今年1至7月累计销售额已达752.5亿港元，相当于已完成原来800亿售楼目标的94%。从财务指标来看，中海地产的高利润额依然受益于其较高的利润率，上半年该公司毛利率高达48.38%，超过万科26.5%的毛利率。
另一家高毛利率的开发商招商地产亦在同日发布半年报，上半年招商地产实现的营收100.81亿元，同比增长24.58%，房地产开发毛利率达52.60%。
但在营业收入增长的同时，招商地产的上半年净利润却大幅下滑，主要是因为期内未资本化财务费用的增加及上半年结算项目中合作项目较多、少数股东净利润占比较大。
招商地产的半年报显示，中报期末的财务费用与期初相比增长332%至1.68亿元。而中报期末的少数股东损益中与期初相比则增长39%至4.88亿元。
中海保利冲击千亿
按照上半年中海地产每平方米13523元人民币销售均价推算，全年960万平方米的新开工面积有望实现1300亿元人民币的销售金额。但最终销售金额的大小，仍然要取决于推盘去化速度和销售均价的变化。
相对于中海地产而言，保利冲击千亿规模的胜算更大一筹。在2011年，保利地产实现销售金额732.42亿元，排在万科1215.4亿元销售金额之后，销售规模在房地产行业中排名第二位，中海地产以714亿元人民币销售额排名第三。
根据业绩快报，1至7月，保利地产累计实现签约销售面积和销售金额515万平方米和594亿元，同比增32.9%和33.4%，已完成年初800亿销售目标的74%。
国泰君安调研报告预测，上半年保利地产新推货量为470万平方米，按照年初1000万平方米推盘计划计算，下半年推货量将达到530万平方米。
但该报告称，由于目前保利地产已推未售存货仅为200万平方米左右，不排除公司下半年会调高推盘量，即使按照60%的保守去化率计算，下半年实现438亿元销售金额，全年销售破千亿可能性很大，又一千亿级房企即将诞生。
万科董事会秘书谭华杰称，上半年公司推盘量不大，明显低于去年同期，全年新推盘资源主要集中在下半年特别是在四季度，9月份之后预计推盘会有明显增加，只要市场环境不发生太大的不利变化，全年销售超越去年1215亿元是大概率事件。
中投证券预测，万科下半年新推盘或将超上半年50%，全年销售额增长10%至20%可期。按此推算，万科全年销售金额有望达到1300亿至1450亿元规模。
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