[摘要] 热销背后是央行二度降息的接连催化，还是购房者“买涨不买跌”的恐慌心里作怪？温总理年内五次强调坚持房价调控不放松，是安民心还是表决心？在市场需求如此旺盛的情况下，开发商是否又开始坐地起价？下半年房价走势到底会如何……本篇，笔者将结合数据小作分析，以飨读者。
渐入七月，炎日灼人，楼市作别昔日惨淡度日的情形，半年来尤其是近两月内，徐州住宅成交量高调出位。2012年6月，我市（含县区）住宅成交统计5066套，较5月成交量环比上涨22.16%，市区总成交3031套，较5月成交量环比上涨34.71%，县区总成交2035套，较5月成交量环比上涨7.27%。
这边是卖方市场的“疑似”回暖，那边还有望穿秋水、等酸脖颈的庞大置业军。
徐州房天下制作《2012年下半年楼市调查报告》显示：接近60%的网友在半年至一年内有购房计划。而对于下半年楼市的走势，3成以上网友认为徐州房价将继续下跌。由此可见，购房者对房价下跌的预期已经有所减淡，入市的脚步越来越近。
而最近一段时间购各地的购房热情也是持续升温，要么出现千人购房的盛况，要么是开盘当日短时间内即售罄。徐州楼市也是出现排队抢购的景象，金洋紫金东郡四批房源开盘3个，就创下成交260套销售记录，一举打破徐州楼市热销神话。开盘当天，售楼中心人气爆棚，无数购房者慕名而来，又一次掀起了城东板块热销的抢购狂潮。6月24日，恒基•雍景新城1期碧水云天17、18、19栋楼180余套亲水双景美宅正式开盘销售，一大早，客户们便纷纷守在售楼处门前，购房热情高涨，开盘时间被迫提前。截至上午十点，不到2个的时间，雍景新城所推房源销售逾9成，超高人气再创徐州销售传奇。
热销背后是央行二度降息的接连催化，还是购房者“买涨不买跌”的恐慌心里作怪？温总理年内五次强调坚持房价调控不放松，是安民心还是表决心？在市场需求如此旺盛的情况下，开发商是否又开始坐地起价？下半年房价走势到底会如何……本篇，笔者将结合数据小作分析，以飨读者。
总理5稳房价VS央行2度降息 政策唱起“空城计”？
【政策A面】
【政策B面】
对于此次央行再度降息，苏州栖霞建设企划部主管戈海军表示，从国家当前整个经济形势来看，此次央行二度降息，说明了当前经济形势不容乐观，政府想借此提振内需并促进下半年经济增长的复苏。而对于楼市而言，当然是利好消息，银根的“松绑”对具备购买条件、仍持观望态度的购房者有一定刺激性，有利于下一阶段刚性需求的继续释放。
本就跃跃欲试的刚需购房者，收到政策利好的连番刺激，自然是一发不可收拾的涌入了千人抢房的壮阔事业当中。
而温家宝总理在这个时候再次站出来强调中国的房价不会反弹，表明政府希望摆脱经济放缓的趋势，并不希望居民的住房成本因此而提高。另外，也是及时的防止出现房地产投机情况，取而代之的是刺激工业生产和更多的就业机会。
在这场政策博弈大唱“空城计”之时，最终获益的可能是看不清方向的刚需购房者。北京中原市场研究部总监张大伟以贷款总额100万元、20年期的等额本息法计算，发现本次降息后，如果购买首套房：基准利率下，月供将减少148元；以85折计算；月供将减少120元；以7折计算，月供将减少93元。如购买二套房，在同样贷款额度和年限的情况下，本次降息能节省164元的月供。此外，公积金贷款利率也同期下调，张大伟认为，上限能贷80万元的购房人，首套房月供能节省87元，二套房月供能节省97元。
小城市买房也不错 中国房价十大城市(图)
开发商加快推盘步伐抢市 购房者着急出手恐涨价
据房天下数据监控中心统计：根据房天下数据监控中心统计（截止6月30日），2012年7月，徐州新建商品住宅预计开盘共计14个项目，其中普通住宅共计12个，商业项目为2个。具体见7月徐州开盘预告。虽然7月入市项目相比4月的开盘高峰有所下降，但6月的成交量达到一个值，所以会有较多项目选择应市加推。7月实际入市项目数量也许会突破预计开盘数量。
2012年、2011年1-6月开盘情况对比一览（数据来源：房天下数据监控中心）
相较于之前楼市7月的传统淡季而言，高压政策、成交低迷、推盘量少等楼市关键词似乎在今年均已“过气”。央行降息成为楼市进一步回暖的直接加温计。加之，5月以来楼市成交量大大超出市场预期，整体市场低开推盘以及促销跑量等多重因素作用非常明显。目前这样的市场大环境，对于压抑很久的房地产开发商而言，足以唤醒其敏锐的市场参与度。
传统淡季6月，在开发商抢收半年业绩的各项措施推动，加之多重政策利好的刺激，实际开盘量和批次反超5月，可见开发商“试水”楼市的决心不小。而楼市政策“微调”加剧的恐慌性购房情绪，和央行降息带来的买房优势，也使得购房者买涨不买跌的置业心态得到很好的市场呼应。
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根据房天下数据监控中心统计，徐州7月打折优惠楼盘共计53家，较上个月的58家下降了8.6%。在优惠项目中，鼓楼区达20家，所占比重，约占40%；云龙区第二，共有10家优惠楼盘。其中优惠力度的为九里峰景72折优惠以及开元云龙谷75折优惠。
2012年7月住宅项目优惠项目分布
特价房、团购、送车位、送家电、送家装等五花八门的优惠措施均重现在各大房产广告上，其中最为普遍、也最为实际的依然是以折扣为主的优惠手段，市场种种都足见开发商已然告别昨日无计可施，满血复活的积极应战下半年。
而另一项统计则表明，在买卖双方和气交易的背后，有些开发商已经耐不住市场回暖的诱惑，打起了小幅涨价的如意算盘。业内人士表示，央行降息预示着国内银根进一步松动，此番调剂有利于经济的平稳过渡，促进市场活跃。对于房地产而言是一个比较明显的提振，但提振并不表示提价，未来房价仍然会处于合理的平衡状态。国内经济的主要推动体现在实体经济的发展方面，房地产占据实体经济的大份额，这是无须怀疑的。房地产市场的提升将带动经济形势的上涨，经济环境利好将有助于房地产市场的平稳发展，双方是互利互助的。
房地产市场在调控打压下进入了平缓发展中，从前期的暴涨过渡到当下相对平衡的状态，基本实现了楼市的健康合理化。对于房价而言，过高过低都是不可取的，政府的调控目的在于遏制房价过快发展，当房价以平滑曲线缓缓上升，才是符合市场发展规律的。
尽管近期楼市成交量和价格均出现了回升，但并不代表房价下半年一定会出现反弹。下半年国家房地产调控政策仍将以遏制楼市投资、投机，稳定刚需为主，房地产市场不会发生根本性逆转。
可以肯定的是，在“稳增长”的经济政策下，未来房市仍将稳字当头。
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