[摘要] 最近一段时间，土地市场一改此前几月“冰封”态势，迎来一波成交小高峰，高溢价地块开始增多，个别地块溢价率甚至高达435%。分析可以发现，推地速度加快、地块位置好、起拍价低是形成高溢价的主要原因。
最近一段时间，土地市场一改此前几月“冰封”态势，迎来一波成交小高峰，高溢价地块开始增多，个别地块溢价率甚至高达435%。分析可以发现，推地速度加快、地块位置好、起拍价低是形成高溢价的主要原因。在调控高压态势不减，房企资金依然偏紧的大背景下，土地市场高溢价成交的现象并不普遍，短期之内土地市场整体颓势难改。
今年以来，在持续从紧的调控基调主导下，开发商对拿地普遍持谨慎态度，为避免流标过多，重点城市普遍放缓土地上市节奏尤其是优质地块的推出节奏，供应量的紧缩导致了土地成交量下滑，除小部分热点区域地块受市场热捧外，整体成交情况并不理想，底价成交成为常态。
这可以从一组数据中得到印证：中原地产统计，前5月标杆房企拿地支出209亿元，仅占销售9.2%，创历史新低。另据中指研究院统计，1至5月北京、上海、广州、深圳等10个重点城市半数累积成交量同比跌幅大于50%，土地出让金总额仅为去年同期的67%。其中，上海自2011年10月份以来，除4月份之外，住宅用地市场平均成交溢价率为零；深圳更是自去年5月份以来，成交的住宅用地全部以底价成交，零溢价率拿地已成为深圳住宅用地市场普遍现象。
事实上，近期土地市场出现成交小高潮并非偶然，一方面，地方政府“土地财政”面临严峻考验，被迫改变推地策略。根据中原集团研究中心对主要城市的调研，目前有不少地方政府逐步加大推地力度并相应调整推地策略。近期，南京政府新推出了十几幅地块，且北京、成都政府调低了部分新推出地块的底价。尤其是进入6月以来，各地推出土地的积极性明显增加，这使得供应出现了小高峰，而房企对于优质地块的积极性比较大，这使得溢价率短期内上升。
另一方面，受土地市场低价吸引，部分资金相对宽裕的大房企开始逆市抄底。以万科为例，近期购地频繁，4至5月新增土地储备达49公顷。金融街、佳兆业等房企也有所动作。对房企而言，目前的拿地成本仍低于去年同期。数据显示，5月，300个城市成交楼面均价为758元/平方米，环比下跌8%，同比下跌10%；其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为1101元/平方米，环比下跌14%，同比下跌8%。
整体而言，溢价率回升并不意味着土地市场将回暖，目前房地产开发企业土地购置面积增速仍处低位，1至5月份，土地购置面积为13532万平方米，同比下降达18.7%，土地成交价款为2620亿元，下降10%。更为重要的是，近期受热捧地块多为商业类地块，而住宅类地块并未见明显起色。可以预见，在政策环境依旧从紧、房企加速去库存、地方财政压力加大的情况下，各方博弈将加深，一段时期之内土地市场颓势难改。
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六月住宅均价险跌破八 房价由攀升调整至企稳
上半年即将过去，回顾2012年上半年楼市，可以看到，楼市成交从春节前的冷清到元宵节回暖迹象出现，到3、4月“以价换量”盛行，及至“红五月”，6月火热成交……在政策从紧向“定向宽松”变化的过程当中，东莞楼市也随之不断升温，在楼市不断调整中，楼价也从连续几个月的“屡屡上升”到基本企稳。有代理机构统计，6月份东莞住宅成交均价回落至今年，险跌破8000元大关。
今年利好政策：
1.首套房贷回归基准利率，促刚需购房者入市
进入2012年，央行提出满足首次购房家庭的贷款需求、银行首套房贷回归基准利率等消息，对购房者的入市也起到了很大的促进作用，特别是对刚需性需求购房者有着极大的吸引力。
2.存款准备金率再下调，楼市获益
5月12日晚间，央行宣布从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次“降准”后，楼市刚需或从中获益。
3.饮降息“头啖汤”
6月8日，央行正式下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点。这是三年半以来央行的首次降息。
4.搭公积金新政末班车
从今年8月1日开始，东莞公积金贷款政策将收紧，从原来的只“认贷不认房”，调整成为“认房又认贷”。此外，公积金贷款购买“二套房”首付一律不低于五成，不再发放“三套房”贷款。
上半年住宅成交概况：
成交逾200万平方米开发商顺利回笼资金
6月马上就要结束了，从相关代理机构的统计数据来看，由于1、2月成交量过低的影响，上半年一手住宅成交量同比有所下滑，但仍远高于2008年和2010年同期水平。
合富辉煌东莞市场研究部监测数据显示，2012年上半年全市一手住宅网签面积约224.3万平方米，同比小幅减少18.4%，主要原因是去年第四季度至今年2月楼市成交低迷，加上春节来得太早严重影响1月楼市，导致今年上半年整体成交略有下滑。从季度成交情况来看，由于东莞连续三个季度供求基本平衡，楼市库存变化幅度较小，消化压力相对较小，2012年第二季度东莞一手住宅新增供应量及成交量均维持在145万平方米上下。
此外，在资金回笼方面，2012年上半年全市一手住宅网签金额约186.5亿元，同比萎缩17.1%，除2011年外，均远超过历史同期水平。合富辉煌东莞市场研究部副总监李兴旺分析表示，整体而言，今年上半年东莞开发商资金回笼较为顺利，这将一定程度上提高开发商对于下半年房价预期。
房价由屡屡攀升调整至基本企稳
在房价方面，房价由屡屡攀升调整至基本企稳，6月份东莞房价有所回调。数据显示，6月东莞住宅均价跌至今年，约8000元/平方米左右。但从上半年整体情况来看，由于季度别墅的集中签约，上半年房价仍创下了历史水平，高达8316元/平方米左右。
合富辉煌东莞市场研究部分析认为，今年上半年东莞房价出现“上涨假象”，主要表现为结构性上涨，如剔除季度高端别墅集中签约影响，今年上半年房价的真正走势为稳中微降。
单独从月份来看，合富辉煌东莞市场研究部介绍，5~6月东莞楼市整体表现为“量升价缩”。今年3~4月，东莞基本完成房价的理性回归，尤其以市区的西平片区表现较突出，随着旧盘全面完成了房价回归，5~6月新盘定价较理性，故导致5~6月房价较3~4月整体回落。6月均价约8000元/平方米，险跌破“8000元”大关，创年内新低。
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