[摘要] 国内土地市场急速升温 大开发商抄底补货 当业界还在为开发商资金链担忧之际，六家开发商共豪掷85亿元抢地。
土地市场似乎在一夜之间火爆起来了。自恒大地产在广州以13.22亿元的总价、169%的高溢价率拿地起，短短三天，至少有6宗超过10亿元的土地成交。当业界还在为开发商资金链担忧之际，六家开发商共豪掷85亿元。
大开发商补货
6月20日，成都市国土局出让三宗土地，此次出让现场临时由挂牌出让改为拍卖出让。同华润地产等大型开发商激战后，龙湖地产最终以12.8亿元竞得武侯区晋阳二、六组宗地，地块面积145.5058亩。
而在前一天，成都市国土局拍卖出让青羊区四威南路3号地块（54.1339亩）和新都区大丰街道高堆社区2号地（101.3371亩）两宗土地。最终，四川本地的蓝光集团以10亿元全部拿下。而青羊区地块在今年4月曾因故终止拍卖。
市场似乎一夜之间回暖——去年成都土地市场流拍频现，即使在今年前5个月，土地市场依然比较冷清。而龙湖昨日的成交价格，用锐理平台成都公司总经理郭洁的说法，“有些出乎预料。”按照市场的预计，楼面地价应该在3000元/平方米以内，然而最后的楼面地价为3315元/平方米，溢价率则达到76.8%。
四川中原地产市场研究中心高级分析师周觅分析认为，土地市场的变化，一方面是受到楼市“红五月”回暖的影响，开发商信心增强，传导到土地市场。另一方面，去年开发商几乎都停止了拿地，而成都楼市是三成项目占到七成的销量，大型开发商存量房消化得很快。
今年3月，蓝光就曾出人意料地以10亿元竞得成都市成华区府青路片区C地块和青羊区清波村6组地块，合计约为102.19亩。蓝光地产成都公司高管当时曾对当地媒体表示，蓝光的刚需房源、快销楼盘销售很快，蓝光需要“补货”。
土地市场“有点火”
成都土地市场的形势正是市场的一个缩影。最近三天，至少有6宗超过10亿元的土地成交案，除蓝光和龙湖在成都所拿之地外，其他交易为：
6月19日，保利地产以13.6亿元拿下重庆九龙坡区两宗土地。总建筑面积54.98万平方米，成交楼面地价2474元/平方米，溢价率0.9%。
6月20日，同一天，广西荣和集团以18.514亿拿下柳州市高新三路至高新五路沿江路东侧的土地。该地块225.33亩，成交单价822万元/亩，楼面地价4554元/平方米，溢价率11%。
对于最近几宗土地成交案，郭洁在其微博上用“土地市场开始‘发烧’”来形容。而蓝光集团总裁任霞也对记者笑言，“有点火了”，不过她不愿向记者做进一步的解读。
郭洁表示，其实开发商一直在关注土地市场，以前主要是观望，因为对政策面还看不清楚。最近受到小阳春的鼓舞，以及温家宝总理5月湖北讲话和政策面的微调。还有去年大型开发商都没有储备土地，而现在土地市场价格正低，就出现了集中拿地的局面。
中指研究院上海研究总监陈延彬表示，5月房产市场同环比都在大幅增长，可以说“政策底”和“市场底”在5月已经显现，而土地市场的回暖比房产市场的回暖要慢一些。中指院监测的15家重点房地产企业，今年1~5月拿地同比下降了70%，多数企业土地储备不够，而房产成交面积同比有7%的增长，销售金额也微幅上涨2%。
陈延彬表示，15家重点企业有丰富的产品线加上降价促销等措施，回笼了一部分资金，因此在一线城市和重点二线城市的土地市场上出现高溢价率土地成交的案例，其中以商业和综合用地溢价率，6月初上海嘉定区嘉定新城D10-24地块就以435.5%的超高溢价率成交，而住宅的溢价率高的多为30%~50%。
不过，范围的去库存化过程尚未结束，据国家统计局数据，5月末，商品房待售面积30740万平方米，比4月末增加432万平方米。其中，住宅待售面积增加278万平方米，办公楼增加6万平方米，商业营业用房增加43万平方米。
一二线城市的去库存化却呈现不同步调。
据监测数据，5月底，北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量达2682万平方米，同比增长19.78%，环比下降1.77%。4个一线城市中，除上海外，其余3个城市新建商品住宅库存量均下降，一线城市库存高峰期可能已经过去。
而青岛、南京、厦门、杭州、南昌、福州6个东部典型二线城市新建商品住宅库存总量为2845万平方米，同比增长32.11%，环比下降0.78%。
选择性拿地
就在开发商纷纷在土地市场出手之际，地方政府也看到势头。
另一方面，政府在土地出让上也降低了起始价格。以成都的青羊区四威南路3号地块（54.1339亩）为例，今年4月公告以4800元/平方米拍卖，最后因故终止，此次拍卖起价降低到4100元/平方米。
同策咨询研究中心总监张宏伟表示，现在开发商拿地主要是土地补充，而且价格也比较便宜，是扩张的好时机，同时，开发商也有抄底的心态，政策面已经微调，现在不储备土地，很可能丧失拿地机会，对两年后的销售不利，市场进一步下跌的可能性不大。
周觅表示，最近政策给了很多暗示和联想，央行做出降息的动作，而央行的动作应该是一系列的，后面还会有连续性政策。而政府也调低了市场价格，现在可以出手，开发商也有抄底的心态。
不过，陈延彬认为，现在开发商拿地还主要是补充土地储备，也有从企业发展战略上选择性拿地，而且也主要是财务控制比较好、产品线丰富、市场应对策略好的企业拿地。他认为，将来不会出现大量高溢价率的土地，开发商虽然资金有所缓解，但是还处于去库存阶段。有些项目价格有些反弹，但是还没有调整到降价以前。
张宏伟认为，土地市场短期内仍然维持低溢价率状况，但是，5月份市场成交量的回暖以及微调政策的频出有可能让资金实力比较雄厚的大型开发企业拿地意愿提升。但是，当这样的成交量回暖还没有呈现出持续状态时，它还不是一个充分的理由。尤其是当前开发企业资金链相对紧张，开发企业不会普遍性地这么激进地进行拿地制造“地王”。从现实角度考虑，如果地价略高于市场预期，那么开发商就会停止出手。
近期，国内不少城市的土地成交溢价率出现回升现象，成交量也有所放大，同时，随着降息等利好消息的相继出台，一些城市的商品房成交量也继续增加。虽然土地和商品房市场有双双“回暖”迹象，但专家认为，近期房地产市场仍会以“以价换量”为主，房价短时间内很难出现反弹，随着去库存化的加快，房地产商适当拿地反而有利于后市房价的稳定。
多地土地成交溢价率回升
近日，土地市场成交回暖、溢价率上升的消息受到广大购房者的关注。据上海市规划和国土资源管理局发布的成交公告，１２日，上海赵巷镇嘉松公路西侧地块成交价达３．８１亿元，溢价率高达１１１．８５％，而在６日，上海嘉定区嘉定新城一个地块则以４３５．５％的超高溢价率成交。
从一些市场机构的统计数据来看，６月份以来，我国一些城市的土地市场确实出现溢价率升高的现象。链家地产市场研究部监测２０个重点城市的土地数据显示，６月周，２０个重点城市土地平均溢价率达到了１４．６％。而自去年８月份至今年５月以来，这２０个重点城市的土地溢价率均低于５％。
链家地产市场研究部陈雪认为，调控后土地市场跌入冰点，低溢价率成为市场常态。造成各个地方政府的土地急剧减少，地方财政压力增大。因此，当前各个城市推出优质地块的积极性都在增加，价格也在下调，另外房企对于优质土地的积极性比较大，使得溢价率短期内上升。
溢价率回升是否意味着土地市场“回暖”尚不确定，但近期的土地成交量有所放大。中指研究院的数据显示，６月４日至１０日，重点监测的２０个主要城市成交住宅用地１８宗，较上周增加１２宗，成交面积６１万平方米，较上周增加３７万平方米，均出现明显增加。
然而，整体来看，住宅用地成交量仍处于低位。中指研究院的数据显示，今年５月份３００个城市共成交土地２１５４宗，环比减少５％，同比减少２１％，其中，住宅用地５４２宗，与上月持平，同比减少３３％。
商品房成交回暖
相对于土地市场最近才出现的“回暖”迹象，商品房成交量早已开始回升。特别是许多房地产商“以价换量”措施的推出，使不少城市的楼市成交同比开始出现上升。楼市成交整体快于土地成交，房地产投资增速不断下降等“反差”使得房地产商的库存压力开始减小。
根据链家地产市场研究部的统计，包括北京、上海、广州、深圳在内的２０个一二线城市５月新房成交量环比上涨２６．８％。中指研究院监测显示，６月４日至１０日，重点监测的４０个城市中，八成城市商品房周均同比均有所上升。
这种土地和商品房成交的“反差”，对于各地楼市去库存化具有明显作用。业内表示，截至５月末，１０大城市中新建住宅存销比为１３，存销比连续３个月回落，在５月成交量大幅反弹情况下，存销比回落速度加快。
山东中原地产的投资顾问总监薄夫利说，目前开发商的资金压力虽有所减轻，但总体来看并不十分乐观，降价促销仍是各大项目加快回笼资金的主要措施，这种“以价换量”的做法是各地库存压力下降的主要原因。
多重利好会否推动房价上扬？
近期和房地产市场有关的政策微调措施可谓不少，公积金贷款额度提高、基准利率下调、金融机构存款准备金率下调，这些消息刺激楼市成交的同时，也让不少民众开始担心，房价会否就此反弹？
山东大学房地产研究中心主任李铁岗说，房地产调控的最终目的是为更好地满足人们的住房需求，无论是央行降息、房贷利率优惠还是公积金额度提高都有利于缓解刚需购房者的负担。
山东师范大学房地产研究中心主任程道平认为，刚需的合理释放并不会导致房价反弹。“限购政策并未改变，这是有利于房地产市场继续向健康方向发展和房价理性回归的关键，这一前提不发生变化则普通商品房不会出现突然井喷的现象。”他说。
业内专家表示，土地成交量的回升，反而对后市调控有积极意义。因为，１至４月，我国房屋新开工面积下降４．２％，今年商品房新开工面积增幅的回落将影响一年后的开盘，明年商品房供应的不足可能催涨房价。
“如果销量持续增加，但上游供给不足，后期价格反弹的可能性是有的。所以目前这些利好政策在一定程度上反而有利于稳定后期市场。”薄夫利说。
虽然对于房价的反弹不必过分担心，但也有专家表示，目前楼市调控仍处于关键期，限购等抑制投机性需求的调控政策决不能放松，对于土地市场及楼市成交的回暖，也应密切关注，防止其可能引发非理性的土地开发投资和制造房价上涨噱头。
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