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聚焦楼市小阳春:分析称因刚需入市所致

房天下  作者:朱玫  2012-03-29 00:00

[摘要] 应如何看待这波楼市“小阳春”?房价是否会随着成交回升反弹?买房时机是否到来?对于这些买房人最为关心的问题,业内人士表示,当前成交回暖基于去年压抑的“刚需”在房价有所回调基础上的“入市”。

应如何看待这波楼市“小阳春”?房价是否会随着成交回升反弹?买房时机是否到来?对于这些买房人最为关心的问题,业内人士表示,当前成交回暖基于去年压抑的“刚需”在房价有所回调基础上的“入市”。

关键词1:成交“回暖”

经历了春节期间及其之后一段时间的成交低迷之后,近期徐州房地产市场的成交量有了较为明显的提升。

房天下监控数据中心显示:2012年2月,徐州市(含县区)住宅成交统计2999套,较1月成交量环比上涨55.3%,市区总成交1552套,较1月成交量环比上涨62.7%,县区总成交1447套,较1月成交量环比上涨48.1%。市区中泉山区为最热销区域,月成交477套。县区中邳州销售情况,住宅成交套数为527套。

3月19日至3月25日,徐州市(含县区)住宅成交共计956套,较前一周(3月12日至3月18日)成交量环比上涨15.18%,市区成交609套,较前一周成交量环比上涨18.7%,县区成交347套,较前一周成交量环比上涨9.5%。

不仅是徐州,房地产市场亦然。3月12日-18日,某研究院监测的40个主要城市中,23个城市楼市周成交量同比上升。其中杭州成交量同比涨幅,达到205%,多个城市同比涨幅超过100%。当周北京商品住宅成交1669套,成交面积18.59万平方米,超越2011年的周均成交水平。上海商品住宅成交2506套,成交面积为25.35万平方米,使得上海商品住宅成交面积连续四周维持在25万平方米左右。南京商品住宅成交1749套,成交面积18.14万平方米,是2011年周均成交水平的2.25倍。

对于这波成交量的“回暖”行情,某研究院表示,进入3月份以来,随着气温回升,进入了住宅传统的销售旺季,而在这波行情中,以自住为主要需求的刚需成为为主力军。“一部分楼盘降价一步到位也是促进成交有所回升的重要因素。特别是那些主要销售对象为首次置业的刚性需求的楼盘,价格降到一些刚需的心理价位,促进了成交。”业内人士表示。

2011年房地产调控已取得阶段性的成果,2012年调控的整体方向难以扭转,在严格的限购、限贷等政策的执行下,改善型需求难以集中释放,加之随着刚需的释放,市场中低总价中小户型随之消化,预计此轮市场热度难以长期持续,观望壁垒无法完全打破,刚需为主的成交结构将难以支撑市场出现持续性反弹。

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关键词2:利率优惠

近日,多个城市传出首套房贷利率出现打折现象,如上海、广州出现8.5折利率优惠,北京首套房贷利率9折等。记者从徐州市多家银行了解到,徐州首套房贷并没有出现打折,不过相比之前首套房贷利率不同程度的上浮,大多银行目前恢复执行基准利率。

从去年开始,首套房贷利率在基准利率的基础上上浮5%-10%是市内多家银行的主流利率。但从上月开始,有银行已悄然调整房贷政策,从之前的“上浮”改为“基准利率”。

“首套房贷政策最近没有什么变化,执行的仍然是首付三成和基准利率。”建行个贷部的负责人表示,对于外地媒体报道的首套房贷打折的情况,可能较多出现在股份制银行。“因为股份制银行的经营比较灵活,政策调整较快。”

交行、工行、中行、农行、江苏银行多家银行也表示,目前首套房贷利率执行的是首付三成和基准利率。“前段时间首套房贷利率出现不同上浮,但本月初开始,大多银行都恢复执行基准利率。”农行个贷部的负责人表示,如果上级行有政策变化,他们也会及时进行调整。

自去年以来,很多购房者都苦于银行的额度收紧而贷不到款。即使能审批下来,往往需等“贷”1、2个月,甚至更长的过程。昨日记者从我市多家银行获悉,除了对首套房贷利率“松绑”,恢复基准利率外,多家银行还明确表示放款不需再等“贷”。

“只要客户资料准备齐全,放款时间非常快。”建行个贷部的负责人表示,其实和去年相比,银行的贷款规模并没有增多,只是客户的需求量变少,所以放款速度自然会加快,如目前该行审批大约需要2、3天的时间。

交行、农行等银行也表示,只要客户资料准备齐全,放款会比较快。

据了解,今年2月份,在一系列团购等促销手段下,楼市“龙抬头”,呈现出“触底反弹”的格局,市区共成交2068套。

目前的房价和首套房贷政策的适当放宽可以说让刚需购房者迎来了难得的买房机遇,但记者采访中却发现大部分购房者仍保持观望态度。一位受访的购房者表示,目前有些楼盘确实出现了降价现象,这也表明在国家的政策调控下楼市有下行的趋势,但总体来说房价还是有些让人难以承受。“谁都不知道房价是否还会跌,调控会持续到什么时候,还是等等看吧。”

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关键词3:购房意愿

在楼市貌似走上成交“回暖”之路时,中国人民银行近期公布的《2012年第1季度储户问卷调查报告》无疑为其泼了一盆“冷水”。

央行在报告中指出,未来3个月内有购房意愿的居民仅占14.1%,与上季基本持平,是13年以来的同期值。同时,居民的房地产投资意愿继续回落,在主要投资方式中列第三位。其中京沪两地居民的房地产投资意愿甚至低于2009年年初的水平,仅为9.4%。67.7%的居民认为房价“过高,难以接受”,对下半年房价走势,48.7%的居民预期“基本不变”,19.7%的居民预期“下降”,17.7%的居民预期“上升”。预期“上升”的比例较去年同期下降了23.8个百分点。“从这份报告可以看出,楼市调控的作用已经十分明显,房价下行使得居民房地产投资意愿降低,而京沪等大城市房地产投资意愿更是降至历史。而没有投资需求的支撑,房价出现反弹的可能性基本不存在。”业内人士表示。

针对徐州买房人的一项房天下调查也显示,对于“楼市回暖”这一说法,多数徐州网友持否定态度。41%的网友表示“楼市回暖说”炒作嫌疑较大,而21%的网友则认为即使“回暖”也只是暂时现象,楼市的寒冬期并未离去。

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关键词4:政策预期

对于决定未来楼市走向重要因素的政策预期,两会上温总理关于“房价远未回到合理价位”的发言,为楼市调控政策定下了基调。住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示,中央强调楼市调控不动摇的决心,在相当长时间不会改变。长期看政策形式会有变化,但抑制投资炒房的方向不会改变。“未来行政手段有望转变为经济手段,但调控的方向不会变。楼价松动并非市场结果,而是政策干预,特别是货币政策发挥关键作用。一旦政策放,必将招致效果反弹。”秦虹表示。

太平戴维斯董事长刘德扬认为,未来调控政策全面放松的可能性不大,温和性政策将成主流。某地产研究人员表示,新出台调控政策的可能性不大,即便出台调控政策,也会从差异化调控和市场化调控两个方向出台。“目前来看,只要经济大环境不出现大波动,限购限贷等基本的楼市调控政策将肯定会持续,未来的政策预期还是适度从紧的。”目前的政策预期还是坚持对当前已发布政策的贯彻执行方面,适度支持首套房购房需求,对二套房及以上购房需求的控制不会放松。

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