[摘要] 政府通过加大投入、注入优质资产、确保还款来源等措施为信贷资金进入保障房建设创造了良好的条件；金融机构加大创新力度，在风险可控和商业可持续的前提下，积极支持保障房建设。
政府通过加大投入、注入优质资产、确保还款来源等措施为信贷资金进入保障房建设创造了良好的条件；金融机构加大创新力度，在风险可控和商业可持续的前提下，积极支持保障房建设。政府的支持和金融机构的共同努力，为保障房建设引来资金活水——
“‘借得来钱、花得好钱，还得了钱’，是徐州市政府对新盛公司的明确要求，本着这一理念，新盛公司与江苏省金融机构开展了良好的合作。”
——新盛公司总经理林斌
“公益性、低成本运作是社保基金保障房信托的显著特点。”
——江苏信托总经理陆加芳
江苏省大力推动保障房建设，并形成了在有广泛影响的共有产权房“淮安模式”、公共租赁房“常州模式”、棚户区改造“徐州模式”和保障对象住房按揭担保“泰州模式”。
徐州：81亿元中长期贷款支持棚改
●棚改工程的顺利推进离不开银行的大力支持，尤其是得到国家开发银行中长期贷款的大力支持。棚改不仅圆了11万人住房梦，也让徐州老工业基地重现活力。
67岁的王林恒老人一家四代11口人即将告别住了30多年的四道街棚户区，搬入新建的润和园小区，王林恒老人一家在该小区被安置了89平方米、93平方米两套楼房。在徐州，棚改让11万人圆了住房梦。
推进棚户区改造，是保障性安居工程的重要任务。徐州是重要的交通枢纽和老工业基地，上世纪50年代到80年代初，国家在徐州布点企业近千家，在矿区及城市周边建成一大批平房或简易楼房。由于年久失修，这些简易住宅破损严重，逐渐形成112个、占地面积426公顷的大片棚户区，缺乏供水、排污、取暖等生活设施，冬天漏风，夏天漏雨，巷道狭窄，环境脏乱。
2008年11月，江苏省把棚户区改造确定为加快振兴徐州老工业基地、改善民生、拉动内需的重要举措。
作为徐州的民生工程，棚改涉及6万户，需要资金近100亿元，而省、市财政补贴仅几亿元，资金缺口巨大。为了拓宽资金来源，徐州市棚改实行政府主导、市场运作的模式，市政府主导成立新盛建设发展投资有限公司(简称“新盛公司”)，授权其作为棚户区改造项目投融资主体，负责资金筹措、统筹管理、委托代建等具体工作。
2008年年底至今，新盛公司振兴徐州老工业基地棚户区改造项目已累计获江苏银行业中长期银团融资达81亿元。2008年底国开行总行审批通过一期银团贷款15亿元，徐州市棚改得以启动；2009年底国开行二期银团28.8亿元，奠定了徐州市棚改全面实施的基础。到了2010年5月启动第三期银团贷款时，适逢国家加大清理整顿地方政府融资平台、银监会加大政府融资平台贷款管控，三期银团贷款评审受阻。
国开行江苏分行副行长郭振兴介绍，一、二期银团贷款是以财政预算收入为还款源；在第三期银团贷款时，国开行创新融资模式，提出了“拆建合一、动态抵押、项目土地出让金定向返还棚改成本”的融资机制，获银监部门、国开行总行的认可，2010年10月获国家清理地方融资平台公司后的首批棚改项目贷款授信，保障了徐州棚改工作的深入实施。
为确保棚改资金安全有效地运用，并能偿付银行贷款，新盛公司对土地、资金实施封闭运作。由于运作规范、项目有较好现金流，贷款没有出现一笔或欠息。
在银行业资金的大力支持下，徐州市棚户区改造顺利推进，在不到一年内，已顺利完成拆迁3.4万户、涉及人口11万人、总面积达225万平方米的动迁、安置工作。棚改不仅圆了无数个家庭的住房梦，也让徐州这个老工业城市极大改善了城市面貌与配套设施建设，焕发出新的活力。
南京：30亿元社保基金试水保障房
●为确保资金的安全运行，该社保基金归集在民生银行，南京市保障房发展有限公司在民生银行开设专门的账户，并封闭使用该资金；民生银行、南京市保障房发展公司、开发商三方共同监管资金运用，确保专款专用。
2011年初，江苏信托联合社保基金理事会，在创设社保基金保障房建设信托，由江苏国际信托有限公司发行，民生银行提供担保。该信托项目总规模30亿元，期限2年11个月，用于南京市东花岗和迈皋桥2个保障性住房项目融资需求，建筑总面积107万平方米，为南京市提供近1万套保障性住房。
“公益性、低成本运作是该信托的显著特点”，江苏信托总经理陆加芳介绍说。该信托社保基金率为6.05%，低于社保基金9%的平均率；对信托公司而言，仅收很少的手续费，是一种公益信托；对民生银行而言，为该信托提供担保将占用该行3亿元的资本金，而目前银行的资本金都非常宝贵，一般用于高贷款项目。如果该资金不能如约归还，将由民生银行负责偿还，为此，民生银行将该资金视作贷款进行严格的贷后管理，目前已用出约8亿元，主要用于拆迁和前期建设费用，民生银行江苏分行副行长吴德平介绍说。
南京市今年保障房新开工约600万平方米，竣工约300万平方米，总投资额约150亿元。尽管该信托资金30亿元仅能解决部分资金，但它是一种创新，能起到带动和促进作用，也是金融机构应尽的一份社会责任。（记者 赵晓强 通讯员 陈蒙）
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江苏省省长：更大力度推动保障性安居工程建设
“十一五”期间，江苏下大力气解决城市低收入家庭和其他困难群体的住房困难，取得了良好成效。全省累计供应各类保障性住房43.1万套，发放廉租住房租赁补贴6.4万户，完成城市棚户区危旧房改造2002万平方米，解决89.5万户城镇家庭的住房困难。我们重点推进了以下工作：
一、坚持科学决策，着力构建具有江苏特色的住房保障体系。一是强化整体部署。以建立城镇低收入家庭住房保障制度为重点，以政府为主导，增加廉租房房源，扩大经济适用房建设，优先安排建设用地，努力使低保家庭住得上廉租房，低收入家庭住得起经济适用房，新就业人员租得起房，真正做到“住有所居”。二是确定目标标准。省政府按照到2010年底实现两个“应保尽保”的要求，明确2008-2010年全省保障房建设目标。三是完善政策制度。省委、省政府先后制定了一系列文件明确住房保障工作指导思想、基本原则和政策措施、各级政府和相关各部门的职责及任务，推动住房保障工作走上法制化规范化轨道。四是鼓励创新实践。着眼于提高住房保障制度的有效性，引导和鼓励各地结合实际、大胆探索，不断为加快解决城市群众住房困难创造新经验、探索新路子。
二、健全工作机制，切实加强对住房保障工作的组织领导。江苏坚持把住房保障工作摆在全局工作的重要位置，精心组织、周密安排、统筹实施，切实做到领导、责任、考核“三落实”。
三、加大建设力度，切实增加各类保障性住房房源供应。通过突出发展公共租赁住房、继续抓好廉租住房房源筹集、改进和规范经济适用住房建设、加快推进城市棚户区危旧房改造等措施，努力增加房源供应，缓解供需矛盾。
四、切实落实政策，积极扶持保障性安居工程建设。一是建立稳定资金渠道。在坚决落实国家明确各级财政预算安排、住房公积金增值、土地出让净收计提比例不低于10%等资金筹集渠道的基础上，进一步创新思路、完善机制，拓宽资金筹措渠道。二是加大建设用地供应。市、县人民政府把各类保障性住房建设用地纳入年度土地供应计划，实行计划单列、专地专供，予以重点保障。三是落实税费优惠政策，调动社会力量参与投资建设的积极性。
“十二五”期间，江苏将。到“十二五”期末江苏将在率先实现住房保障覆盖面扩大到20%以上的城镇家庭，全面实现城镇中等偏下收入住房困难家庭住房有保障，全面实现城镇新就业人员和外来务工人员住房有支持，全面实现棚户区危旧房改造全覆盖，确保保障性住房规划建设品质一流，保障房源、分配过程和分配结果公开透明；确保住房保障申请、审批和住房保障规范化管理水平一流，住房保障审批结果公开透明；确保住房保障管理水平一流，保障对象准入、退出和保障房社区服务管理公开透明。
一要大力发展公共租赁住房。建立健全公共租赁住房制度，坚持政府主导、社会参与、市场运作的原则，制定公共租赁住房发展规划和实施计划，加大对公共租赁住房建设的投入。拓宽公共租赁住房房源筹集渠道，城市新建普通商品住房项目按建筑总面积一定比例配建公共租赁住房。支持产业园区和企事业单位建设公共租赁住房，鼓励房地产企业投资建设公共租赁住房，利用社会闲置住房增加公共租赁住房供应，打通公共租赁住房与廉租住房的分配渠道，多渠道筹集公共租赁住房建设资金，落实公共租赁住房建设和运营税费优惠政策。
二要统筹推进保障性安居工程建设。继续建设廉租住房和经济适用房，努力增加廉租住房和经济适用住房供应，采取配建或从市场收购小套型二手房的方式，增加廉租住房房源，使符合条件的家庭都能就近就地配租到廉租住房；加大经济适用住房建设力度，推行“租售并举”、“先租后售”的共有产权模式，使被保障家庭能够尽快改善居住条件。大力推进各类棚户区危旧房改造，2011年全面完成国有煤矿棚户区改造任务，启动国有垦区棚户区改造工作，力争3至5年全面完成各类棚户区危旧房改造任务。
三要认真做好保障性安居工程资金落实和土地供应。要加大资金投入，从2011年起，省财政逐步增加保障性住房建设引导资金，加大对市、县“以奖代补”力度。市、县人民政府要进一步加大投入，并按规定渠道和标准足额筹集住房保障资金，确保满足保障性安居工程建设的资金需求。要保障土地供应，提前做好保障性住房建设项目储备和土地储备，政府投资的公共租赁住房建设用地实行行政划拨，根据实际合理确定公共租赁住房、廉租住房、经济适用房和棚户区危旧房改造用地占当地城镇住宅用地总面积的比例。对未按规定落实保障性住房建设用地的地区，暂停其房地产开发项目的土地出让公告。
四要严格规范保障性住房建设和运营的监督管理。要加强建设管理，统筹规划、合理布局，确保工程质量，完善配套设施，提高保障性住房建设品质。从2011年起，新建的廉租住房、公共租赁住房一律按成品住房标准建设，并按国家和省居住建筑节能标准设计建造，引导鼓励保障性住房创建绿色建筑。完善住房保障申请、审核、公示、轮候保障等制度，创新工作思路，完善管理机制，强化社会监督和群众监督，实行“应保尽保”。建立完善省、市、县联动的住房保障信息化系统，对保障性房源、保障对象和保障性住房项目实施动态管理。
五要切实加强组织领导工作。要强化政府责任，层层分解任务，落实工作责任，把住房保障目标任务的完成情况与当地保障和改善民生实绩挂钩。要严格督查考核，建立健全保障性安居工程建设形势分析、情况通报、跟踪督查等工作制度，确保各项政策措施和目标任务落到实处。各部门要履行好职责，确保保障性安居工程的顺利建设、公平分配和科学管理。(江苏省省长 李学勇)
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