[摘要] 记者近日从多家银行一季度业务分析会上发现，随着房地产宏观调控措施的进一步落实，特别是贷款紧缩不断加码，房地产开发企业的资金来源进一步下降，加之个人住房信贷政策同步收紧，直接影响需求，房地产市场的资金面不容乐观。
记者近日从多家银行一季度业务分析会上发现，随着房地产宏观调控措施的进一步落实，特别是贷款紧缩不断加码，房地产开发企业的资金来源进一步下降，加之个人住房信贷政策同步收紧，直接影响需求，房地产市场的资金面不容乐观。
数据显示，今年前3个月，全省新增房地产开发贷款比上年同期减少1/3，并且增量部分八成以上为保障性住房的开发贷款；个人按揭贷款同样大幅回落，去年一季度全省按揭数量超过了500亿元，今年在限购令和房产税试点的威慑作用下，特别是在商业银行信贷额度从紧的多重因素作用下，前3个月的住房按揭贷款只有246亿，不到去年同期的一半。
为防范房地产信贷风险，几乎所有银行都把涉房项目列为“审慎类”，对过去的存量贷款实施项目封闭管理，到期即收回。在新增信贷资金分配上实行有保有压——只保保障性住房、棚户区改造、公共租赁住房、廉租房以及中低价位的普通住宅建设，严控土地储备贷款、非住宅类房地产开发以及高档房产项目。监管部门的一份分析报告显示，今年新增不多的开发贷款，八成用于保障房项目，说明货币政策的紧缩效应已经开始显现。
记者注意到，一季度全省各家银行在进行季度财务数据分析时，都按监管部门要求，把房地产贷款、土地储备贷款的数量、占比进行单列，这种情况以前并不多见。个别银行对稍微增加的数字非常敏感，一串数据背后总要有一组详细说明，解释的用途主要是保障房建设。多家银行负责人坦言，当前房地产市场的复杂局面，给银行控制风险带来严峻挑战。在信贷运行需要突出关注的问题中，都把“重点关注房地产贷款风险”放在突出位置。
在银行全面紧缩信贷的同时，资本市场上房地产企业的融资和再融资之门早已关闭。江苏国投旗下的房地产公司想借壳ST琼花，时近两年都未能获批。多家上市房地产企业最近相继公布的一季度财务报告显示，84家上市房企经营性现金流量净额为－705.9亿元，与去年同期相比剧减1150亿元。“主要是融资渠道受限和销售断流，导致现金流出现逆转。”徽商银行南京分行行长陈先宏说。数据验证了他的分析，80多家上市房企的存货总量达到7520亿元，同比增长42.3%。其中，万科、保利地产、金地集团和招商地产的存货分别增长了48%、83%、12%和27%。由此可见，那么多的“日光盘”、“时光盘”、“开盘当天70%的去化率”，都是开发商的“大忽悠”。
资金是房地产企业的血液，开发贷和按揭的双向收紧，使绝大部分开发企业面临失血状态。南京一家股份制银行的私人银行部总经理告诉记者，他们代销一家信托公司的地产项目，给投资人的保底年回报高达16%，即5年能达到80%，但出于对未来预期的不乐观，该期产品销售不旺，大客户避之唯恐不及。
货币紧缩、大面积失血必然反映到市场上。从房地产走势看，2月份开始，我省主要省辖市商品住宅成交均价自新政以来首次回落，2月份环比下降2.2%，3月份环比下降幅度继续拉大。18日，国家统计局发布3月份70个大中城市住宅销售价格指数显示，3月份房价涨势回落的70个大中城市中，环比价格下降的有12个城市，持平的有8个城市。与2月份相比，3月份环比价格下降和持平的城市个数增加了6个，环比涨幅比2月份缩小的城市有29个。
中国房地产市场的博弈从未像今天这样复杂而诡异，虽然尚不能就目前的数据说明高房价已呈强弩之末，但在密集的调控政策作用下，对于高投资属性的房地产市场来说，成交量缩小与库存量增大，往往是市场见顶的两大指标。(记者 陈志龙)
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