[摘要] 去年以来，央行已数次上调存款准备金率，使银行信贷资金更为吃紧，办理个人房贷的门槛也随之抬高。例如，暂停多年的房贷险近日在一些地方再度“回潮”。
去年以来，央行已数次上调存款准备金率，使银行信贷资金更为吃紧，办理个人房贷的门槛也随之抬高。例如，暂停多年的房贷险近日在一些地方再度“回潮”。
据媒体报道，长沙市民王先生近日在与某楼盘签订贷款合同前，先拿到一份房贷险合同，令他颇感意外。因为三年前他在同一家国有商业银行按揭购买首套房时，并无这种情况。置业顾问表示，若不买房贷险，银行贷款利率将上浮20%，放款时间也会更长。
就此，有关媒体记者采访当地多家银行获悉，虽然目前尚无银行强求客户购买房贷险，但放贷时银行更倾向于买了房贷险的客户。某国有商业银行个贷部人士坦承，该行近期确实推出了这一举措，“比如购买二套房，若没买房贷险，贷款利率至少会上浮15%”。某大型保险公司也表示与多家国有商业银行进行房贷险合作，并称“近期卖得不错”。
显然，这事儿有点不靠谱。对于在2006年之前向银行申请贷款的“房奴”来说，房贷险并不是个陌生的词。彼时，办理房贷险乃各商业银行审批房贷时必不可少的条件之一。否则，银行不放款，开发商更不会卖房。换句话说，房贷险要强制性购买，购房者也没有办法。不过，有“经验”的老房奴都有体会，房贷险的保险责任实际是比较狭窄的，其功能主要有二：一是遇到洪水、地震等不可抗力对房屋造成破坏，保险公司将按合同约定对贷款者进行赔偿；二是如贷款人因意外事故受伤或死亡而失去还贷能力，保险公司将按合同替贷款人还清贷款余额。
但与之对应的是，房贷险的出险率极低，而贷款者购买房贷险时却须一次性付清保险费，且银行一般都指定保险公司，购房者没有选择保险公司和具体保险条款的权利。哪怕提前还款并退保，保险公司还要收取一定的手续费，这就加剧了消费者对于房贷险的冷遇。曾有调查显示，在可买可不买这一选择面前，超过90%的人选择不买房贷险。既然消费者非常反感，且出于自身争夺客户的需要，各大银行后来相继取消了房贷险。
那么，既然已在市场隐退多年，为何现在一些银行又要重新把房贷险拿出来“逼客户就范”？上述报道称，某商业银行人士透露，房贷险通常由“财产损失保险”和“还贷保证保险”打包组成，若只投保前者，保费费率为总贷款额的万分之五；若两者都保，保费费率为总贷款额的千分之一。根据保险合同，王先生算了一笔账，若贷款50万元，期限20年，他一次性要交清10000元保费。可见，要想获得贷款利率优惠，贷款者必须买房贷险，银行的规定确实霸道。
记得N年前，中消协就曾炮轰强制性房贷险，认为它是霸王条款。而今，一些银行要求客户购买房贷险才给予贷款利率优惠之举，又是变相地将房贷险作为一份附加条件的合同。哪怕这次客户貌似有选择权，但目前各家银行房贷额度紧张，客户处于弱势地位，银行还是有利用自身强势地位，坐地叫价的底气。
我们说，房价居高不下，贷款利率数度上涨，使得与买房有关的资金能够省下，都会让无数购房者欣喜若狂。原本，为更好地应对日趋激烈的银行业竞争，银行才将早就为消费者诟病的房贷险取消，以改善自身形象，吸引更多客源。那么，如今借贷款利率优惠之名，再行推销房贷险之实，这又是唱的哪一出戏呢？
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（来源：地产中国网）管融资处处受阻，但得益于市场销售火爆，从去年到现在房企依然维持了现金的稳定增长。截至目前，A股有13家上市开发商发布去年年报，累计实现净利润总额89.22亿元，同比增长55.77%。同时，这13家公司截至去年年底的现金余额达305.44亿元。
但据的销售数据显示，巨头开发商的销售业绩出现普遍下降态势。有业内分析认为，部分实力较小的开发商今年有可能被洗牌出局。
据开发商发布的去年年报显示，13家开发商去年年末的手中持有的现金超过300亿元，同比增长26%。但面对楼市调控的高压，未来资金压力依然不乐观，不少开发商开始谨慎看待今年的房地产市场。
房企手持现金难掩窘迫
根据本报记者的粗略统计，截至目前A股有13家上市开发商发布了去年年报，累计实现净利润总额89.22亿元，同比增长55.77%。同时，这13家公司截至去年年底的现金余额达到305.44亿元，同2009年同期的24.27亿元相比，提高了25.86%。其中，保利地产[简介动态]目前手中的现金达191.31亿元，同比增长了25.63%。
而且国家统计局数据也显示，2010年房地产开发企业资金余额超过两个亿，加上今年部分房企境外超过160亿元的融资额，估计能支撑开发商6个月左右的运营。
不过，记者对比也发现，305亿元的现金背后，依然隐藏着资金危机。不仅资产负债率大幅攀升，而且现金及现金等价物净增加额明显放缓。
数据显示，剔除两家ST股，75%的公司资产负债率出现上升，6家开发商的资产负债率超过70%。其中，四大龙头之一的保利地产2010年资产负债率达到78.98%，比2009年上涨了12.85%。另外，莱茵[简介动态]置业、渝开发[简介动态]、中华企业等房企的负债率也有不同程度的增加，渝开发的增幅达到28.26%。
国泰君安房地产分析师邓京晶在一份报告中也指出，目前行业平均负债率偏高，资本消耗都维持在较高水平。在现金及现金等价物净增加额上，上述13家开发商累计为62.76亿元，而2009年同期为143.16亿元，同比下降56.16%。这也就意味着开发商在经营活动中现金支出快速超过现金收入。
因此，有专家表示，短期来看，开发商的资金不是太紧，但半年后就很难说。今年销售业绩环比普遍下降
面对近期成交大幅下滑、政策调控有增无减的形势，不少开发商也开始谨慎看待今年的房地产市场。今年首两个月雅居乐[简介动态]实现合约销售金额约为67亿元，不及去年12月份的单月销售额。
[简介动态]公告也显示，该地产巨头2月内录得合约销售收入共约12.22亿元，环比下降57%。
国内房地产老大万科[简介动态]2月销售数据虽然同比大增，但环比明显缩水。当月实现销售面积为54.9万平米，销售金额60.8亿元，环比均缩水七成。
万科董事会秘书谭华杰称，2月份销售可能出现较大幅度的环比下降；另一方面2月受春节假期的影响，是住宅市场成交的传统淡季。
近日，德意志银行发表的一份针对内地房企的研究报告认为，中国第二轮调控政策出台开始到现在，已有30多个城市实施限购，使得销售量萎缩，可能跌至，并在一段时间内维持低位。部分开发商受影响较大。
也有研究指出，虽然不少开发商制定了年度销售目标，但考虑到政策因素，今年开发商的销售业绩可能会普遍下降。
楼市调控有增无减中小房企或被吞并
统计显示，截至目前已经有北京、上海、广州等30多个城市先后出台“限购令”细则。有分析人士就指出，在强大的政策调控下，不少中小开发商今年将面临洗牌。
广东省房协也表示，在国家稳定楼市态度坚决，调控政策日趋严厉化和措施具体化的背景下，广东各市除了要在一季度公布新建住房价格控制目标外，部分热点城市还将出台“限购令”。
“从目前各处透露的信号来看，近一年楼市调控力度应该有增无减，特别是对开发商信贷、上市融资的严加看管，会让不少中小开发商日子很难过，有被洗牌的可能。”东莞一开发商负责人对记者表示。
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