[摘要] 房贷是目前大多数购房家庭开销最大的一项，很多网友们都是房奴一族，房贷政策的一举一动都牵动着大家的神经；虽然房贷苦，但如何办理房贷却大有讲究，掌握了房贷技巧，往往可以四两拨千金，让你少奋斗10年。下面整理出不同的还贷方式供大家借鉴和学习。
在网上经常能看到有房奴发帖叫苦不迭，自从买房后让房贷压得喘不过气来，想着早上起床一睁眼就欠人家银行100块钱，不但让房奴从物质上大大降低了生活标准，更使他们的精神备受折磨，心理健康受到极大伤害。
可见，房贷是目前大多数购房家庭开销的一项，很多网友们都是房奴一族，房贷政策的一举一动都牵动着大家的神经；虽然房贷苦，但如何办理房贷却大有讲究，掌握了房贷技巧，往往可以四两拨千金，让你少奋斗10年。下面整理出不同的还贷方式供大家借鉴和学习。
选择合适的房贷还款法
1、分阶段性还款法适合年轻人。由于年轻人、大学生刚参加工作，手头资金紧张，所以这种还款方式就允许客户有3-5年宽限期，开始还款每月只要几百元，过了5年后，随着收入提高、经济基础的夯实，还款也会提高步入正常的还款方式。
2、等额本金还款法适合收入高人群。等额本金还款，借款人可随还贷年份增加逐渐减轻负担。这种还款方式是将本金分摊到每个月中，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。这种还款方式在同等条件下所偿还的总利息要比等额本息少，随着时间推移，还款负担便会逐渐减轻，但由于利息是递减的，开始几年的月供金额要比等额本息高，压力会很大，所以这种还款方式对于收入高且还款压力不大的人群比较合适。
3、等额本息还款法适合收入稳定人群。等额本息是指，把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。可见对于收入稳定、经济条件不允许前期投入过大的家庭可以选择这种方式。
4、按季按月还息一次性还本付息法适合从事经营活动人群。一次性还本付息，指借款到期日一次性偿还所有贷款利息和本金的还款方法。对于小企业或者个体经营者，可以减轻还款压力。
5、转按揭。转按揭是指由新贷款银行帮助客户找担保公司，还清原贷款银行的钱，然后重新在新贷款行办理贷款。如果你目前所在的银行不能给你7折房贷利率优惠，就完全可以房贷跳槽，寻找最实惠的银行。由于竞争激烈，一些银行还是相当乐意为你效劳的。
6、按月调息。在目前降息趋势下，市民以前若选择的是房贷固定利率，那就赶紧转为浮动利率才划算。不过，“固定”改“浮动”需要支付一定数额的违约金。
7、双周供省利息。双周供缩短了还款周期，比原来按月还款的还款频率高一些，由此产生的便是贷款的本金减少得更快，也就意味着在整个还款期内所归还的贷款利息，将远远小于按月还款时归还的贷款利息，本金减少速度加快。因此，还款的周期被缩短，同时也节省了借款人的总支出。对于工作和收入稳定的人，选择双周供还是很合适的。
8、提前还贷缩短期限。提前还贷之前要算好账，因为不是所有的提前还贷都能省钱。比如，还贷年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，那么提前还款的意义就不大。此外，部分提前还贷后，剩下的贷款市民应选择缩短贷款期限，而不是减少每月还款额。因为，银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的，因此选择缩短贷款期限就可以有效减少利息的支出。假如贷款期限缩短后正好能归入更低利率的期限档次，省息的效果就更明显了。而且，在降息过程中，往往短期贷款利率下降的幅度更大。
9、公积金转账还贷。在申请购房组合贷款时，一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限，在享受低利率好处的同时，程度地降低每月公积金的还款额；程度地缩短商业贷款年限，在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。这样，月还款额的结构中就会呈现公积金份额少、商业份额多的状态。公积金账户在抵充公积金月供后，余额就能抵充商业性贷款，这样节省的利息就很可观。
所以对于房贷一族来说，选择合适的还贷方式，就能实打实的省下不少钱。另外，选择合适的银行也能让你得到相当大的实惠。
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陈荣基说，“有的开发商喜欢根据自己的眼光去开发产品，而往往忘记了产品是做给消费者的，这样做出来的产品必然脱离了消费群体。
这些环节就犹如组成一条链条的扣，环环紧扣，从河这边连接到对岸，一旦其中一个环脱落了，就会导致整条链条掉到水里了。
这就好比一场战役，目标是胜利，如果战场上需要一批勇士做前锋的，尽管这批士兵可能会全部牺牲，但为了整场战役的胜利，作为统帅者，就应做出正确的决策。 ”
2011年依始，由君怡地产开发的杏坛 标杆式大盘——金海岸花园 于1月3日公开发售 ，一期几百套产品全部售罄 ，冒着寒冬和绵绵细雨前来抢购的消费者从销售中心门口一直延伸至室外上百米，需要临时加搭帐篷供消费者遮风避雨。
目前市场受国家调控政策影响处于不温不火的状态，在杏坛这样一个楼市长期较低迷的区域里，金海岸花园的表现可谓给杏坛楼市点燃了一把火，究竟是怎样的因素致使金海岸花园能一举激发杏坛居民的购房热情？1月10日下午，记者专访了君怡金海岸花园总经理陈荣基，在一个多的采访时间里，陈荣基从金海岸花园的成功谈及作为一个职业经理人 十多年的操盘心得，其关键词就是：消费者心态。
产品定位和品质是关键
记者：金海岸花园一期几百套产品能获得开盘即售罄的成绩，在目前的市道下实属难得，能分享一下您的感受吗？您认为是怎样的因素促成这个成绩？
陈荣基：这是一个让人十分满意和惊喜的成绩。金海岸花园能引发杏坛消费者这么大的兴趣，我认为金海岸花园的定位准确，产品设计合乎消费者需求、质量过硬、用料实在这些都是其成功的因素所在。
杏坛缺乏的并非购买力，而是可供选择的高端产品。此地块有15万平方米，杏坛又素有“水乡”之美誉，将这样一块地块打造成为当地与水文化结合的、大型高端洋房楼盘 ，应是最符合当地消费者心态和需求的。最后将此楼盘定位为“献给世界的水上城市”，并且全做中高端洋房。
另一方面就是产品品质，参观过样板房 的消费者都对楼盘产品产生极大兴趣，主要体现在在户型设计上能做到“地尽其用”，如78平方米的户型，能做到有80多平方米的使用面积，96平方米的户型能做到110多平方米的使用面积等，这就需要设计者花心思对户型进行琢磨，在一些地方进行巧妙设计，让消费者觉得物超所值。
此外，每栋楼都设计了二十多平方米的入户大堂，大堂前面还有休闲平台，这样在下雨的时候，小朋友也能在平台上玩耍，这能让消费者感受到我们的气度和人性化。
一期有部分产品靠路边，怎样才能让这部分产品同样吸引消费者？除了价格上的优惠，更重要的是让客人一见就喜欢。于是，这靠路边的68套产品就做了精装修 ，而且样板房就设计在这些方位差的地方，在设计上花心思，而样板房里所看到的就是实实在在的交楼标准。同时，消费者所看到的洁具、灯饰、厨具、电器等都是按展示的标准附送的，这些细节都是本次产品能售罄的关键。
营销是全盘的，该让利还需让利
记者： 据了解，金海岸花园的售价落差非常大，不带装修的仅4500多元/平方米，但最贵的却能到7500元/平方米，为什么要作此定价，您认为这个定位在目前的市场情况下是否合理？
陈荣基：这个价格对于杏坛的楼价来说已经上了一个层次，但对于这个楼盘的质素来说，这个价格属于合理范围，消费者的热烈反响就可以证明。一期的价格范围跨度确实较大，但是作这样的定价从结果来看是正确的，因为即使是同一个楼盘，同一栋楼，都存在较大的方位差异，所谓的产品位置好不好，从价格上的差异就能看出来。现在消费者看楼盘看多了，对于这点也已有较深的认识，因此对于一些位置较差的产品，让利是必要的，如果对这类产品仍在价格上死抓不放，那么消费者就很难“埋单”，就会影响整个走货计划。
其实，营销是全盘的，该让利的单位就要让利，该体现价值的就应体现价值,不能因为几套单位卖得便宜就吃亏了。这就好比一场战役，目标是胜利，如果战场上需要一批勇士做前锋的，尽管这批士兵可能会全部牺牲，但为了整场战役的胜利，作为统帅者，就应做出正确的决策。
要站在消费者心态想问题
记者：陈总，您近年来操作的几个楼盘都十分成功，比如容桂的佛罗伦斯、伦教的倾城上筑，以及这次的金海岸花园，而且这些楼盘的开售时间都并非市道红火的时候，对于这些楼盘能逆市飘红，您有什么经验与大家分享？
陈荣基：其实在顺德，无论哪个镇街做楼盘，关键都是定位和品质，还有操盘手对整盘棋要心中有数，每个环节都要做好。而要做到这些，就要站在消费者的立场去做产品、营销，而不是根据个人喜好。有的开发商喜欢根据自己的眼光去开发产品，而往往忘记了产品是做给消费者的，这样做出来的产品必然脱离了消费群体。
一直以来，我都坚持从拿地开始就介入进来，收集该区域的消费者心态、消费习惯等信息，并从楼盘定位、户型设计、园林、宣传推广、销售模式 等整个过程都一条龙自己包办，甚至样板房的家具、盆栽等，我都坚持自己挑选，每一个环节都会从消费者的角度去考虑，这样才能对这个楼盘有全盘的印象，包括进度、家具饰品、设计陪衬等，这都将更有利于统筹整个项目的开发、推盘。
所以，一个房地产行业成功的职业经理人（操盘手）应该具备对楼盘开发全程的所有环节都熟悉的素质，包括产品设计、工程、营销模式、消费者心态等，这些环节就犹如组成一条链条的扣，环环紧扣，从河这边连接到对岸，一旦其中一个环脱落了，就会导致整条链条掉到水里了。
二期将以大户型为主
记者：一期已经售罄了，那么二期的进度怎样，在产品设计上和一期有何不同？
陈荣基：整个金海岸花园将分四期进行开发，二期目前已经在进行地下室工程，二期货量较大，有1100套左右的产品，面积80-290多平方米不等，大户型产品占了相当多的一部分，其中有一栋是全做复式户型的，一栋是全做大平层户型的。如果春节假期后工程人员到位及时的话，预计六月份能推出市场。
二期产品在档次上要比一期提升不少，一期主要目标人群是杏坛本地居民，并且考虑君怡地产这个品牌首次在杏坛开发楼盘，以打响头炮、做出品牌为先，因此以大众消费类产品为主。二期的产品则走出杏坛，面向顺德各镇街及珠三角地区的中高端客户群。事实上，杏坛的购买潜力还远待挖掘，美的、浦项等大型企业的项目进驻杏坛，必然会带来一大批中高层管理人才，这个群体日后也将成为杏坛楼市产品的主要购买力之一；此外，珠二环开通，交通路网更完善，也将吸引外镇的购买力到杏坛消费。
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